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大连市国有土地储备交易程序规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 04:42:43  浏览:9942   来源:法律资料网
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大连市国有土地储备交易程序规定

辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府关于印发《大连市国有土地储备交易程序规定》的通知

大政发〔2004〕46号


大政发〔2004〕46号

各区、市、县人民政府,市政府各委办局、各直属机构:
现将《大连市国有土地储备交易程序规定》印发给你们,请遵照执行。

大连市人民政府
二○○四年五月十八日


大连市国有土地储备交易程序规定

第一章 总则
第一条 为规范国有土地储备、交易,加强对土地资源的宏观调控,建立公平、公正、公开的土地市场,根据《中华人民共和国土地管理法》及有关规定,制定本规定。
第二条 大连市行政区域内国有土地的储备、交易,执行本规定。
第三条 大连市土地行政主管部门、土地储备交易机构、规划行政主管部门、房产行政主管部门、财政部门,依据职责分工负责本规定的实施。
第四条 国有土地储备、交易,实行政府统一收购、统一储备、统一整理、统一供应的原则。
第二章 土地储备的准备
第五条 土地储备交易机构根据土地储备计划、土地供应年度计划,进行拟储备土地的权属、他项权利和利用现状调查,并测绘土地面积。
第六条 拟储备土地权属清晰,他项权利、利用现状和面积明确,符合储备要求的,由土地储备交易机构通过《大连日报》向原使用土地单位或个人下达《国有土地使用权收回、收购通知书》,组织资产(不动产)评估并报相关部门备案审查。同时土地行政主管部门停止办理转让、租赁等手续。
拟储备土地存在他项权利,需要与有关单位洽谈或向人民法院提起诉讼的,由土地储备交易机构协调;需要解除抵押、查封的,由土地行政主管部门负责办理解除抵押、查封等手续。
第七条 土地储备交易机构与原使用土地单位或个人洽谈,签订《国有土地使用权收回、收购合同》。合同应写明土地的基本情况;收回或收购土地的位置、面积、房屋所有权情况;补偿费用及支付方式、期限等内容。
第八条 土地行政主管部门依据《国有土地使用权收回、收购合同》,5个工作日内注销原土地的《国有土地使用证》,并向土地储备交易机构核发临时《国有土地使用证》。
第九条 土地储备交易机构根据土地储备计划,向规划行政主管部门提出储备用地规划申请。规划行政主管部门根据控制性详细规划在20个工作日内向土地储备交易机构提供储备土地《建设项目选址意见书(规划设计条件)》。
第三章 储备用地详细规划编制和土地整理
第十条 根据土地储备计划和土地供应年度计划,凡经营性开发项目,由规划行政主管部门在50个工作日内(指每宗地块)根据《大连市城市总体规划》和《大连市土地利用总体规划》组织编制规划设计方案,经专家评审后,将推荐方案报市政府审定,并核发临时《建设用地规划许可证》。
第十一条 土地储备交易机构根据土地储备计划,持临时《建设用地规划许可证》、临时《国有土地使用证》、《国有土地使用权收回、收购合同》、拆迁计划和方案、拆迁安置资金证明,向房产行政主管部门申请《房屋拆迁许可证》。符合拆迁条件的,房产行政主管部门在10个工作日内发给《房屋拆迁许可证》,并停止办理房产交易。
第十二条 土地储备交易机构组织并通过招投标确定拆迁单位,实施拆迁形成净地。
第四章 入库管理
第十三条 土地储备交易机构应将形成净地的储备土地绿化美化,或根据土地储备和供应计划及土地市场状况将土地使用权临时经营使用,增加土地收益。
第十四条 土地储备交易机构可以根据城市规划,实施储备土地的主要基础设施配套建设,为国有土地使用权供应做好准备。
第五章 招标、拍卖、挂牌出让(租赁)
第十五条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让(租赁)。其他土地供应计划公布后,同宗地块有二个或二个以上意向用地者的,也要采用招标、拍卖或挂牌方式供地。
第十六条 土地行政主管部门依据土地储备状况、土地供应年度计划、储备用地详细规划方案,委托土地储备交易机构开展下列工作:
(一)在15个工作日内对拟出让地块进行测算和评估,组织召开招标、拍卖、挂牌交易委员会会议,确定出让底价、方式等事项;
(二)提前20日在新闻媒体和交易市场网站向社会发布招标、拍卖、挂牌公告,并按国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让程序,确定中标单位;
(三)按照招标、拍卖、挂牌交易规定,待中标单位交清首付地价款后,3个工作日内与中标单位签订《中标确认书》。
第十七条 规划行政主管部门根据《中标确认书》(附审定的规划设计方案)在中标单位书面报送之日起,5个工作日内办理正式《建设用地规划许可证》。
第十八条 土地行政主管部门在5个工作日内根据《中标确认书》、《建设用地规划许可证》,核发土地批复并与中标单位签订《国有土地使用权出让合同》。根据市财政部门土地出让金缴库认定书,在5个工作日内收回土地储备交易机构临时《国有土地使用证》,核发中标单位中标地块的《国有土地使用证》。
第十九条 规划行政主管部门根据《国有土地使用证》、经批准的修建性详细规划方案、建筑设计方案,在中标单位书面申报之日起15个工作日内发给《建设工程规划许可证》。 第六章 协议出让(租赁)与行政划拨
第二十条 根据土地储备计划、土地供应年度计划,由规划行政主管部门根据《大连市城市总体规划》、《大连市土地利用总体规划》,在20个工作日内提出《建设项目选址意见书(规划设计条件)》,并在50个工作日内组织编制详细规划设计方案,经专家评审后,将推荐的方案报市政府审定。建设单位通过协议方式中标后,规划行政主管部门根据《中标确认书》在5个工作日内核发《建设用地规划许可证》。
第二十一条 土地行政主管部门组织评估机构,依据《建设项目选址意见书(规划设计条件)》及审定的详细规划方案,对协议出让项目土地进行经济测算和评估,并组织召开招标、拍卖、挂牌交易委员会会议,确定出让底价、方式等事项。
第二十二条 土地行政主管部门与中标单位洽谈,确定土地出让价格,在5个工作日内发给土地批复,签订《国有土地使用权出让合同》,并于收到市财政部门土地出让金缴库认定书后5个工作日内核发《国有土地使用证》。
第二十三条 相关部门根据市房地产开发领导小组确定事项,依法办理审批手续。
第二十四条 行政划拨土地项目,由土地行政主管部门提出,经市房地产开发领导小组同意后,依法办理相关审批手续。第七章附则第二十五条本规定由大连市人民政府负责解释。
第二十六条 本规定自2004年6月20日起施行。本规定施行前市政府有关国有土地储备、交易程序的规定与本规定不一致的,按照本规定执行。
附件:国有土地储备、交易程序流程图(略)


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工商行政管理总局、中国银行总行关于代工商总局颁发四种证照所收费用的分成比例和划拨手续的通知

工商行政管理总局、中国银行总行


工商行政管理总局、中国银行总行关于代工商总局颁发四种证照所收费用的分成比例和划拨手续的通知

〔82〕工商总字43号



各省、市、自治区工商行政管理局,中国银行各分支行:

根据国务院的有关规定,以及工商行政管理总局的规定,工商总局委托省、市、自治区工商行政管理局代为办理登记、颁发《中华人民共和国营业执照》、《中华人民共和国营业证书》和《外国企业在中国常驻代表机构登记证》、《华侨港澳企业常驻代表机构登记证》,并按规定收取登记费。现就所收费用的分成比例和划拨规定如下:

一、经外国投资管理委员会或其委托省、市、自治区人民政腐及有关主管部门批准的中外合营企业、合作企业,华侨,港澳同胞或其企业与我合营企业、合作企业及其独资企业;国务院有关主管部、委、局、行批准的外国企业或侨、港澳企业常驻代表机构,在向受委托的省、自治区、工商局办理登记注册、领取上述营业执照或登记证明,由省、市、自治区工商局按规定收取的登记注册费(包括直接收取的人民币和外汇兑换券经当地银行结汇后所得的人民币 ),按总局四成、省(市、自治区)局六成的比例分成。

收取的外国企业或华侨、港澳企业常驻代表机构延长登记费,亦按上述比例分成。

二、收取的各项变更登记费,工商总局不提成,留给地方使用。

三、中外合营企业,如果其所属工厂设在两个(或两个以上)省、市、自治区,而按中外双方签订的合同规定,又是统一经营、统一核算的,可由总公司或公司向所在的省、市、自治区工商局办理登记、领照。所收取的登记注册费,在扣除工商总局提成后,可按所属工厂各占总注册资本的比例由两(或两地以上)工商局分成。

四、各省、市、自治区工商局代工商总局颁发《中华人民共和国营业证书》收取的证书费,按总局、省(市、自治区)局各半分成。

五、各省、市、自治区工商局收取的上述费用(包括直接收取的人民币和外汇兑换卷经当地银行结汇后所得的人民币),每半年结算一次,以“外商登记费”科目通过当地中国人民银行以人民币分别工商总局(中国人民银行北京南礼士路分理处,帐号8901560)和上述企业或机构所在的市、县工商局帐户内。

六、在收费中收外汇兑换卷,应通过当地中国银行结汇后,按非贸易外汇留成实施细则》规定留成百分之三十,所得外汇额度,按工商总局四成、省(市、自治区)局六成的化例分成。各省、市、自治区(或市、县)工商局应于每半年将留成外汇额度,分别按照规定用外汇额度调拨单,通过当地中国银行划拨到中国银行总行营业部工商总局的外江额度帐户内和上述企业或机构所在的市、县工商局在当地中国银行开立的外汇额度帐户内。

七、收取的上述费用,在开支上称为“外商登记稳定业务费”,开支项目主要是:证照、表格、卡片印制费;专业设备购置费,如接待用沙发、档案柜、印制器具;专业资料图书费;专业会议费;出国考费;以及其他有关费用。

八、按上述规定,省、市、自治区工商局留成部分,与市、县工商局如何分成,由省、市、自治区工商局自行规定。




采用特许经营模式进行企业扩张所需注意的问题

金湘


一、企业应选择适当的时机按照特许经营的模式进行企业扩张;
企业是否越早采取特许经营的模式进行发展,就越能体现出特许经营的优势,越能使企业得到更迅速的发展?
我们认为并不是这样的。企业发展不仅需要采用适当的经营模式,更要在适当的时机采用先进的营销战略.同时无论决定采用何种营销方式进行经营和企业扩张,都必须十分了解这种经营方式的特点,只有了解了它的特点,才能更好的抓住时机,发挥其先进性。
“特许经营”作为一种先进的经营模式,是基于特许商拥有了其所特有的并且是驰名的注册商标、商号、产品及服务、专利和专有技术、管理技术、经营模式等知识产权,加盟商则希望利用这些知识产权发展自己企业,由此而形成的特许加盟体系。因此,无论是商品销售特许经营,还是经营模式特许经营,要取得真正的成功,没有相应的知识产权为基础是不可能的。没有相应的知识产权体系的依托,特许经营也不能成为企业扩张的灵丹妙药。
为此,我们认为确定采用特许经营模式进行扩张的企业,必须把握好采用这一模式的最佳时机。只有当企业具备了自有并且是驰名的知识产权体系,并取得广大受众的认可时按照特许经营的模式进行企业扩张才能取得预期的效果。
所谓时机成熟主要是指企业具备了发展加盟商的条件或者具备了加盟特许体系的条件,这些具体条件是指:
1、 拥有一个信誉良好的注册商标和商号,或者拥有专利、独有的、产品技术等经营资源;
2、 拥有成功的单店管理经验且容易被复制;
3、 产品或经营模式有良好的获利能力;
4、 稳定的、品质有保证的物品供应系统;
5、 有确保特许经营体系正常运转的管理及支持系统。
笔者认为上述条件不可能是在企业注册之初就具备,通常是企业经过一段时间的经营,并且应按照特许体系的要求有意识的储备,才能够逐渐具备上述条件,进而在条件成熟时才可以开始利用现有条件发展特许体系。反之,如果企业在成立之初并不具备上述条件的情况下就肓目的发展加盟商,即使在一段时间内能取得效益,也不利于特许者和加盟商的长远发展,甚至可能一开始就将企业拖垮。

二、当企业决定采用特许经营模式发展本企业时,应为本企业建立一定的法律保护屏障;
现代企业要想进行成功的扩张发展,没有相应的法律保障体系是不可能完
成的,尤其对于采用特许经营模式进行发展的企业。因此特许企业应当重视自身的法律屏障建设,才更有助于企业有序的发展。
首先,特许企业要建立完善的知识产权预警保护制度,从行政管理上设立专门的业务部门对本企业所有的商标、商号、专利技术进行整理、归档,申请登记注册,对与其有关的合同进行管理等,使企业建立起有序的管理机制。
其次,对相应部门的人员应就有关目前国内国际特许经营发展现状和有关法律法规进行相应培训,并使其能够运用于企业的实际经营中,使企业能够在法制的轨道上运行。
法律对于现代企业来说是至关重要的,而特许企业的建立与发展,与法律规范有着十分的密切。因此,特许体系中的相关部门的建设和相应部门人员的法律意识的体高对于有序发展特许体系是至关重要的。这一点从特许经营一词的含义中也可看出,特许经营一词的英文是franchise,其原意是授权之意。所授何权?知识产权。特许经营正是由知识产权的许可使用而产生的一种经营模式, “知识产权”是包括商标权、专利权、著作权、商业秘密权等,上述权利是由法律予以严格界定并加以保护的。特别是中国加入WTO以来,知识产权在经济发展中的地位越发的重要,我国不仅在不断完善相关国内立法,而且在这一领域不断与国际接轨,参照国际条约和国际惯例补充和完善自身法律体系。在这样的国际国内经济大环境下发展特许企业,没有知识产权的法律保护,企业必将失去存在的基础。
我国的特许经营法律环境还很不完善,尚不足以保障企业在该领域内有法可依。 目前仅有少量规定作为规范特许体系的文件。主要指国内贸易部颁布的《中国商业特许经营管理办法(试行)》、中国连锁经营协会发布的《特许经营企业备案管理办法》、国家工商总局发布的《关于连锁店登记管理有关问题的通知》等,这些规定尚不足使企业的发展完全有章可循。但这并不是说目前作为特许体系中的企业没有法律可以遵循,而是注重对现存的法律、法规加以适用,主要是对《合同法》、《商标法》及实施细则、《专利法》及实施细则、《著作权法》及实施细则和《反不正当竞争法》等,这些法律虽很少有针对特许体系的特殊规定,但只要能很好的适用这些现有的法律、法规,也足以使特许体系能建康有序的发展。
当然对于那些由于法律规范的滞后性所带来的问题,我们则建议企业能够充分利用现有法律、法规对其进行调整,并不断完善企业自身的机构设置。
当前,一些企业之所以不能顺利采用特许模式发展起来,甚至出现了企业经营状况下降的情况,我们认为重要原因之一是自身法律保障机制不建全,经营中遇到一些问题不知如何运用法律进行自我保护,如:
(一)特许环节可能会遇到的问题:
1、 特许经营关系如何确立,合同如何签订;
2、 如何确定特许经营中的知识产权的许可使用,具体即商标、商号、企业
名称、专利、专有技术、经营模式和服务规范(标准)等的许可使用和保护。
(二)特许经营各方在履行合同中可能遇到的问题:
1、 特许经营各方负有何种守约义务;
2、 特许各方可能遇到的何种违约情况:一方违约的问题,比较常见的是加
盟者拖欠各种费用、擅自进货、扩大商标的使用范围等等;双方均违约的问题。
3、 正常履约过程中出现的问题,这类问题经常出现在发展较好的特许企业
中,虽然有些特许企业在发展过程中较为顺畅,但当其加盟店准备开设第二、第三家甚至更多的加盟店时,也常会遇到如何约定商标的使用进间和合同效力的问题。
(三)特许合同终止后可能出现一些问题:
合同终止后的问题,其中主要是合同在非正常终止后的善后处理问题,其中无形资产的回收及有关费用的清缴的问题。
上述这些实践中的问题困扰着特许企业和加盟企业,使其在发展过程中难以前行。要解决这些问题,关键是要求企业内部的专门法律部门对现行法律的规定有一个基本的了解,并掌握有关特许经营与知识产权法的关系,诸如特许经营者如何保护商标专用权、何为驰名商标、如何申请联合商标、防御商标、独占许可与普通实施许可的区别,如何限制受许人对商标的使用;对商号还应了解连锁店登记管理有关规定,适用什么样的法律解决商标与企业名称中的问题;关于著作权,在特许经营中哪些文件资料受著作权保护;关于专利权,主要了解专利技术的后继改进的专利权归属问题及独占实施许可、排他实施许可和普通实施许可如何区分的问题。
笔者认为只有企业对特许经营上述法律知识有个初步的了解,并且由专业部门对其进行管理,才能具有初步认识和解决上述困惑能力,才能使特许企业向着有序的方向发展。
三、签订完善严谨的特许合同是特许企业迅速扩张的重要保障;
合同是联系特许企业与加盟企业之间关系的纽带,而且由于目前国际和国内对特许企业的约束通常是通过合同进行的。因此起草和签订一份完善严谨的特许经营合同对于特许商和加盟商来说是至关重要的。但目前,我国的一些企业在这方面所做与现实的要求相距甚远。我们在法务实践中发现一份国内的特许合同经常简单到只有几页,而这几页内容往往只是描述了一下特许商所拥有的某些驰名知识产权,同时需要加盟商支付一定的费用这样一些简单的内容。然而,特许经营是一种凝结着众多法律现象和法律问题的经营模式,是绝对无法通过这样简单的条款就能保护的。而这几页的内容根本无法函盖特许经营所可能涉及到的诸多法律问题。很多企业也正是由于不知道该如何通过合同对本企业进行保护,从而在无意中使本企业受到无法弥补的损失。这一方面国外的特许经营业为我们做了很好的例证,一份普通的国外特许合同,长达几十页,合同内容详细,条款设计合理而严谨。但这并不是说只要有一份长篇的合同就能达到使企业避免诉累,避免纷争,而是说一份完善严谨的合同能够尽可能的减少企业之间为确定权责进行无止境的纠缠,而使企业能按照合同的约定履行自己的义务,享受各自的权利,从而使特许企业能健康有序的发展。
经过长期的实践,我们认为一份完善的特许经营合同应该包含如下内容,才能称的上较为完善:(1)当事人;(2)序言;(3)定义条款;(4)特许经营授权条款;(5)商号使用条款;(6)特许区域和特许企业所在地;(7)特许连锁总部的经营指导及技术援助;(8)广告促销条款;(9)特许费用条款;(10)特许企业筹办条款;(11)质量控制条款;(12)财务监督条款;(13)消费者投诉条款;(14)商标使用条款;(15)专利使用条款;(16)商业秘密保护条款;(17)限制竞争条款;(18)合同变更条款;(19)合同解除条款;(20)合同转让条款:(21)不可抗力条款;(22)违约责任条款;(23)合同终止条款;(24)合同的法律适用条款;(25)争议解决条款;(26)当事人认为需要的其他条款;(27)当事人签章及合同签订的年月日。
笔者认为完善、严谨的合同对于保障特许双方的权利能起到至关重要的作用,这种作用主要是防止加盟过程中出现权责不明,难以监督的情形,但任何一个合同都无法避免违约的出现。
合同是处理违约的依据,因此只有合同完善,严谨才能切实有效的保护特许者和加盟者各方的权益,以使运用这种先进的经营模式发展的企业得到有效的发展。