如何认定商品房售楼广告的法律效力
姚长飞 中国政法大学研究生院
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施，该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题，商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注，本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告，关于商业广告的法律效力，《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的：寄送价目表，拍卖公告，招标公告，招股说明书，商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢，该法第14条对要约作出了如下规定：第一，内容具体确定，第二，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定，如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词，分歧较大。开发商主张，商品房售楼广告属于要约邀请，因为首先售楼广告是向不特定人发出的，不具备一般要约向特定人发出的要件，其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定，也没有表示出经受要约人一旦承诺，开发商便受广告内容约束的意思，其三，如果双方没有明确将广告内容写进合同，则广告内容不具备任何法律效力，所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方，他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础，应该是合同一部分，特别是在商品房预售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，开发商卖的其实是图纸，模型，购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告，售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容，看作是开发商的承诺，所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议，全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定，该《解释》第三条规定：商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的，只是又具体明确了一下，司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美，词藻华丽，如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力，笔者结合《解释》的规定，并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上，将商品房售楼广告大致分为以下四种：
第一类，属于开发商具体确定的内容，也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示，例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中，其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容，具有法律效力。
第二类，属于内容较具体，但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等，这些内容购房者千万不能掉以轻心，需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化，如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等；相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细，购房者越容易得到法律的保护，一定不能嫌麻烦。
第三类，是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言，人为美化，制造声势，为得是吸引购房者注意力，多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”，“依山傍水”，“商机无限”等，这些广告内容只能算作要约邀请，开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园，商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断，不能仅听广告中一面之词，这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类，属于内容具体确定，但系开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”，“保证产权”，“售后包租”等内容，购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，否则即为侵犯其他业主权益而承担责任；关于房屋产权登记承诺也是无效的，因为产权登记是政府行政主管部门的职权，能否登记产权，要看其是否具备产权登记的合法条件，开发商说了不算；售后包租在法律、规章中也是严令禁止的，主要是考虑到在目前的法制状况下，缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行，售后包租多是一种促销手段，带有相当的欺骗性，受害的往往是购房者，所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同，而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定，否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上，对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析，主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛，理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料，捍卫自己的合法权益不会受到侵犯，当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。
福州市人民政府关于印发《福州市地理标志产品保护管理办法》的通知
福建省福州市人民政府
福州市人民政府关于印发《福州市地理标志产品保护管理办法》的通知
榕政综〔2010〕118号
各县（市）区人民政府，市直各委、办、局（公司）：
《福州市地理标志产品保护管理办法》已经市十三届人民政府2010年第13次常务会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。
二○一○年六月十日
福州市地理标志产品保护管理办法
第一章 总 则
第一条 为有效保护地理标志产品，规范地理标志产品名称和专用标志的使用，保证地理标志产品的质量和特色，根据《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国标准化法》和《地理标志产品保护规定》等有关法律法规和规章，制定本办法。
第二条 本办法所称地理标志产品，是指产自特定地域，所具有的质量、声誉或者其他特性本质上取决于该产地的自然因素和人文因素，经审核批准以地理名称命名的产品。地理标志产品包括：
（一）来自本地区的种植、养殖产品；
（二）原材料全部或者部分来自本地区，并在本地区按照特定工艺生产和加工的产品。
第三条 地理标志产品保护范围以国家质量监督检验检疫总局（以下简称“国家质检总局”）批准的公告范围为准。
第四条 凡在福州市行政区域内从事地理标志产品的生产、加工、销售及管理活动的单位与个人，必须遵守本办法。
第五条 各级人民政府应加大对地理标志产品申报和保护监督管理工作的资金投入，支持地理标志产品的生产与发展。
第二章 工作机构与职责
第六条 市政府成立福州市地理标志产品保护工作领导小组（以下简称市领导小组），负责统一管理全市的地理标志产品保护工作。领导小组下设办公室和五个保护工作组，办公室设在市质量技术监督局。五个保护工作组包括：
（一）工艺美术类地理标志产品保护工作组，由市工艺美术行业管理办公室具体负责；
（二）风味小吃类地理标志产品保护工作组，由市贸发局具体负责；
（三）特色农产品类地理标志产品保护工作组，由市农业局具体负责；
（四）特色水产品类地理标志产品保护工作组，由市海洋与渔业局具体负责；
（五）特色园林花卉类地理标志产品保护工作组，由市林业局具体负责。
第七条 市领导小组办公室的主要职责是：
（一）负责牵头组织协调和指导各保护工作组做好地理标志保护产品的日常监督管理工作；
（二）协助申请人进行地理标志产品保护的申请；
（三）负责组织草拟地理标志产品省级地方标准和制定地理标志产品生产过程的技术规范或标准；
（四）组织对地理标志产品专用标志使用情况进行监督检查；
（五）负责查处产地范围内发生的地理标志产品的侵权行为。
保护工作组的主要职责是：
（一）负责组织制定具体的专用标志使用管理细则；
（二）负责对生产者申请使用专用标志进行初审，监督管理专用标志的印制、发放和使用；
（三）负责对生产者使用地理标志产品保护专用标志的年审工作；
（四）负责地理标志保护产品的日常监督管理工作；
（五）监督指导各相关行业协会加强对地理标志产品保护专用标志的收费工作。
第八条 各县（市）区政府应加强对本行政区域内地理标志产品保护工作的组织领导，协调和督促有关部门履行地理标志产品保护职责，促进地理标志产品行业协会、产业联盟以及专业合作经济组织的发展。
第三章 地理标志产品保护申请
第九条 申请保护的产品产地在县域范围内的保护申请，由当地县级以上人民政府指定的地理标志产品保护申请机构或人民政府认定的协会和企业（以下简称申请人）提出。申请保护的地理标志产品产地跨县域范围的保护申请，由福州市地理标志产品申报保护工作领导小组提出。
第十条 申请保护的产品在县域范围内的，由县级人民政府提出产地范围的建议；跨县域范围的，由福州市人民政府提出产地范围的建议。
第十一条 申请人应提交以下资料：
（一）有关地方政府关于划定地理标志产品产地范围的建议。
（二）有关地方政府成立申请机构或认定协会、企业作为申请人的文件。
（三）地理标志产品的证明材料，包括：
1、地理标志产品保护申请书；
2、产品名称、类别、产地范围及地理特征的说明；
3、产品的理化、感官等质量特色及其与产地的自然因素和人文因素之间关系的说明；
4、产品生产技术规范（包括产品加工工艺、安全卫生要求、加工设备的技术要求等）；
5、产品的知名度，产品生产、销售情况及历史渊源的说明。
（四）拟申请的地理标志产品的技术标准。
第四章 标识标志管理
第十二条 地理标志产品专用标志由国家标准规定的专用标志图案及地理标志产品名称组成。
第十三条 生产者使用地理标志产品专用标志，应向市质量技术监督局提出申请，并提交以下资料：
（一）地理标志产品专用标志使用申请书；
（二）企业营业执照、社团登记证或者其他证明材料；
（三）生产许可证（地理标志产品未涉及生产许可的除外）；
（四）由当地政府主管部门出具的产品产自特定地域的证明；
（五）有资格的产品质量检验机构出具的检验报告；
（六）其他要求。
上述申请经各相关保护工作组受理，报市质量技术监督局初审合格后，上报福建省质量技术监督局进行审核，并经国家质检总局审查合格注册登记后，发布公告，生产者即可在其产品上使用地理标志产品专用标志，获得地理标志产品保护。
第十四条 获准使用地理标志产品专用标志资格的生产者，有权在其产品的标签、包装、广告、说明书上使用专用标志，但不得将使用权转给他人。产地保护范围以外的产品不得使用专用标志。
第十五条 地理标志产品专用标志由相关保护工作组或由其指定的行业协会、产业联盟以及专业合作经济组织统一印制，报市领导小组办公室备案，实行使用登记管理制度。地理标志产品专用标志可根据需要按比例放大或缩小，粘贴或印刷在产品包装物上。直接印刷在产品包装物上的，使用者须向相关保护工作组提出申请，并上报选定的印刷企业，经保护工作组核准同意，并报市领导小组办公室备案后，方可按核定数量印刷。使用者应严格管理，按季度向相关保护工作组报告使用情况。
第十六条 专用标志的印刷必须符合国家质检总局2006年109号《关于发布地理标志保护产品专用标志比例图的公告》的规定。
第十七条 地理标志产品专用标志的申请、使用及管理由各相关保护工作组制定具体的专用标志使用管理细则，报市领导小组批准后实施。
第五章 生产和销售管理
第十八条 获准使用地理标志产品专用标志资格的生产者，应按照地理标志产品的国家标准或福建省地方标准及国家质检总局批准公告规定的质量技术要求组织生产，确保原料产地、加工场所、产品质量符合规定要求，等级标注必须与实物质量一致。
第十九条 地理标志产品的销售者，应建立进货可追溯和验收制度，严禁销售假劣产品。
第二十条 禁止伪造或冒用地理标志产品专用标志。未经公告，任何单位和个人不得使用地理标志产品专用标志。任何单位和个人不得使用与专用标志相近的、易产生误解的产品名称或标识。任何单位和个人不得销售未经公告的专用标志产品。
第六章 保护和监督
第二十一条 保护范围在县域范围内的地理标志产品的日常监督管理和保护工作由当地质量技术监督部门负责，相关部门配合；跨县域范围的，由各保护工作组具体负责。重点对相关地理标志产品的产地范围、产品名称、原材料、生产技术工艺、生产环境、生产设备、质量特色、质量等级、产品数量、包装标识；产品专用标志的印刷、发放、数量、使用情况及产品的标准符合性等方面进行日常监督。
第二十二条 对于擅自使用或伪造地理标志产品名称及专用标志、不符合该地理标志产品标准和管理规范要求而使用该地理标志产品的名称的或，者使用与专用标志相近、易产生误解的名称或标识及可能误导消费者的文字或图案标志，使消费者将该产品误认为地理标志保护产品的行为，由质量技术监督部门依法进行查处。
第二十三条 为加强对获准使用地理标志产品专用标志资格的生产者的监督管理，确保其按相应标准和管理规范组织生产，福州市地理标志产品保护专用标志的使用采取企业年度报告及审查工作管理制度。企业年度报告采取每两年企业提交年度自查申报表，按产品保护范围，由县级质量技术监督部门或各保护工作组对企业自查材料进行审核和实地抽查相结合的方式进行。
第二十四条 获准使用地理标志产品专用标志资格的生产者，未按相应标准和管理规范组织生产的，或者在2年内未在受保护的地理标志产品上使用专用标志的，或者年度报告审查不合格的，由各保护工作组收集汇总上报市领导小组办公室，由市领导小组办公室逐级报请国家质检总局注销其地理标志产品专用标志使用注册登记，停止其使用地理标志产品专用标志并对外公告。
第二十五条 市领导小组以及办公室可以根据实际情况，委托有资质的产品质量检验机构统一组织对福州地理标志产品的质量进行监督检查。
第二十六条 违反本规定的，由质量技术监督部门依据《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国标准化法》等有关法律法规予以处罚，并按规定取消其使用地理标志产品专用标志资格。
第二十七条 从事福州地理标志产品保护工作的人员应忠于职守，秉公办事，不得滥用职权、以权谋私，不得泄露企业的技术和商业秘密。违反以上规定的，根据情节轻重，予以行政纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
