商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件
武志国
一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件
《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。
现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。
《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”
因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。
另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。
二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。
比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。
那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。
武志国 woo_eye@qq.com
杭州市城市地下水管理规定
浙江省杭州市人民政府
杭州市城市地下水管理规定
（1997年6月25日杭州市人民政府令第114号发布，根据2004年9月20日杭州市人民政府令第207号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市内河航道管理办法〉等18件市政府规章部分条款的决定》第一次修改，根据2011年2月1日杭州市人民政府令第262号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业投诉及处理办法〉等32件市政府规章部分条款的决定》第二次修改，根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》第三次修改）
第一章 总则
第一条 为了合理开采城市地下水，防止城市地面沉降，保护西湖风景名胜区范围内的泉源，根据《中华人民共和国水法》和《浙江省实施〈中华人民共和国水法〉办法》，结合本市实际，
制定本规定。
第二条 凡在杭州市城区和西湖风景名胜保护区范围内开采取用地下水的单位和个人，均应遵守本规定。
第三条 杭州市城市供水行政主管部门负责本市地下水开发、利用和保护工作。
第四条 市城市供水行政主管部门应会同地质矿产等部门进行城市地下水的动态监测和评价工作，建立地下水管理系统和监测网络，掌握地下水水位、水量、水质的变化情况，为合理开采城
市地下水提供依据。
第二章 地下水开采管理
第五条 下列地区禁止开采取用地下水:
（一）地下水已严重超采，地面已出现沉降的地区;
（二）地下水已受到严重污染的地区;
（三）城市商业区和居民密集地区;
（四）影响建筑物安全的地区;
（五）其他不宜开采取用地下水的地区。
第六条 西湖风景名胜保护区范围内不得新建深井。现有的深井，应严格控制取水量;其中自来水供水管网到达区域内的深井，应停止使用，加以封闭。
第七条 凡需取用城市地下水的单位和个人，应持下列资料向市城市供水行政主管部门提出申请:
（一）凿井申请报告;
（二）凿井申请所依据的有关材料;
（三）凿井施工设计方案（包括井位、井径、井深、止水层、取水层、设计取水量、建井材料等）;
（四）其他需要提供的资料。
市城市供水行政主管部门对申请材料进行审查，符合条件的，发给城市地下水《取水许可证》，并核定取水量。城市地下水《取水许可证》由市水行政主管部门委托市城市供水行政主管部门
统一发放。
第八条 经批准取用城市地下水的，凿井施工单位应严格按设计方案施工，保证施工质量。施工单位在施工中若发现地质、环境不宜开凿深井的，应立即停止施工，并通知建井单位。建井单
位应及时向市城市供水行政主管部门报告，另行处理。
第三章 地下水取水管理
第九条 凡取用城市地下水的单位和个人（以下简称取水单位），应按市城市供水行政主管部门核定的取水量取水，不得擅自超计划取水。
市城市供水行政主管部门应根据地下水水位情况，核定各单位的取水计划。
遇干旱等原因致使地下水水位下降或其他危及安全的情况时，市城市供水行政主管部门可对取水单位采取限制取水直至停止取水的措施。
第十条 取水单位应有专人负责深井管理和节约用水工作，装置合格的计量设施，如实填报地下水开采月报，并于规定期限内报送市城市供水行政主管部门。
取水单位必须建立深井档案，制定深井运行、检修、保养等管理制度。
市城市供水行政主管部门应建立全市深井档案，并进行统一编号和管理。
第十一条 取水单位停用深井在1年以上的，应在停用之日起15日内向市城市供水行政主管部门办理报停手续。如需重新启用报停深井的，应重新办理相关取水手续。
第十二条 取水单位如淘汰、废弃深井的，应在停用之日起15日内向市城市供水行政主管部门办理注销手续，并在市城市供水行政主管部门会同有关部门的监督下，按规定要求进行封填
。
第四章 地下水源的保护
第十三条 市城市供水行政主管部门应会同水利、地质矿产等部门划定城市地下水水源保护区，经市人民政府批准后予以公布。
城市地下水水源保护区内，严禁埋设有毒、有害物质，严禁随意排放生产、生活污水。深井周围半径30米内不得设置厕所、粪坑、垃圾堆等污染源。
第十四条 市城市供水行政主管部门应根据地下水水位变化情况，制定相应的回灌计划，由取水单位按市城市供水行政主管部门的要求组织回灌，回灌水的水质必须符合国家生活饮用水的有
关标准。回灌经费可从收取的地下水资源费中予以补助。
第十五条 市城市供水行政主管部门应定期对各深井进行水质化验，掌握地下水水位和水质变化情况。
第十六条 在城市地下水水源保护区内兴建地下工程影响城市地下水源的，应采取有效防护措施，做好不同含水层的止水隔离工作。
第十七条 取水单位应定期测量地下水水位，如发现有地下水水位大幅度下降等异常情况时，应立即停止开采，采取相应防护措施，并及时向市城市供水行政主管部门报告。
第五章 地下水资源费收取、使用和管理
第十八条 取水单位必须按有关规定向市城市供水行政主管部门缴纳地下水资源费。
第十九条 取水单位超计划取用地下水的，市城市供水行政主管部门应责令其停止超计划取水，对已经超计划取水部分除按规定标准收取地下水资源费外，可按以下规定加收地下水资源费:
超计划取水量在10%以下（含10%，下同），加收1倍地下水资源费；超计划取水量在20%以下，加收2倍地下水资源费；超计划取水量在30%以下，加收3倍地下水资源费；超计划取水量在30%以
上的（不含30%），加收5倍地下水资源费。
第二十条 对有下列行为之一的单位和个人，除按本规定第六章的规定处罚外，市城市供水行政主管部门另可按水泵额定流量不间断使用计算的取水量以及水资源费标准的5倍收取地下水资源
费:
（一）未经批准擅自开采取用地下水的;
（二）擅自启用报停报废深井的。
第二十一条 地下水资源费和超计划用水加价水费实行财政专户储存，专款专用于城市地下水的日常管理及回灌补助。
第六章 法律责任
第二十二条 对有下列行为之一的单位和个人，由城市管理行政执法机关责令停止违法行为、赔偿损失，并按以下规定进行处理和处罚:
（一）未经批准擅自开采取用地下水的，处以2万元以上10万元以下的罚款；
（二）超计划开采地下水的，给予警告;
（三）对停用的深井未办理报停手续的，责令补办手续;擅自启用已报停深井的，责令立即停止使用，并处以1000元以上10000元以下的罚款；
（四）对淘汰、废弃的深井未按规定进行封填的，责令限期封填，并处以500元以上2000元以下的罚款;擅自启用已淘汰、废弃深井的，责令立即停止使用，并处以1000元以上10000元以下的罚
款；
（五）在深井周围半径30米内设置厕所、粪坑、垃圾堆等污染源的，责令限期改正，并处以500元以上2000元以下的罚款；
（六）在城市地下水水源保护区内兴建地下工程致使城市地下水源遭到破坏的，处以500元以上2000元以下的罚款。
取水单位未按规定要求进行回灌的，由市城市供水行政主管部门相应扣减其地下水取水计划。
第二十三条 阻挠城市地下水管理人员和城市管理行政执法机关工作人员依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定进行处罚；构成犯罪的，由司法机关依
法追究其刑事责任。
第二十四条 城市地下水管理人员应秉公执法，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的执法人员，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第七章 附则
第二十五条 本规定自发布之日起施行。杭州市人民政府1984年10月26日发布的《杭州市地下水资源管理暂行规定》同时废止。
