银川市城镇房屋产权管理办法
宁夏回族自治区银川市人民政府
银川市城镇房屋产权管理办法
（1991年12月17日 银川市人民政府令第28号）
第一章 总则
第一条 为加强我市城镇房屋产权管理，核定城镇房屋产权归属，依法保护产权所有者的合法权益，根据建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》和《城镇房屋所有权登记暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 房产行政主管部门负责城镇房屋产权的审查确认、登记和核发产权证管理工作。
第三条 物价、税务、工商、公安等部门应积极协助房产行政主管部门，搞好城镇房屋产权的管理工作。
第二章 审查确认房屋产权
第四条 国有房产属社会主义全民所有。国家机关、国营企事业单位在国家授权范围内对国有房产享有占有、使用、处分的权利。
第五条 集体所有的房产属社会主义劳动群众集体组织所有，依法享有占有、使用、处分的权利。
第六条 私有房产属公民的私有财产，受国家法律保护，公民对私有房产依法享有占有、使用、继承和处分的权利。
第七条 房产行政主管部门依照法律法规的有关规定，合法证件及档案资料，审查确认房屋产权，颁发房产所有证。
第八条 房产所有证是房屋产权的合法凭证，具有法律效力。
第三章 产权登记
第九条 房屋所有人必须持房屋的有关证件和技术资料，到房产行政主管部门申请办理产权登记手续。
按照国家《契税暂行条例》的规定，需缴纳契税的房屋，由房屋所有人缴清契税后，方可申请办理产权登记手续。
第十条 新建的房屋，房屋所有人应在竣工验收之日起三个月内，到房产行政主管部门申请办理产权登记手续。
因特殊情况不能按期办理房屋产权登记手续的，必须事先向房产行政主管部门递交书面申请。
第十一条 凡属共有房屋，应由共有人共同申请登记，并提供房屋有关证件和资料。
第十二条 在房屋清查和登记过程中，如遇有无主房屋，一律由房产行政主管部门依法予以代管。
第四章 产权转移变更
第十三条 房屋产权因买卖、赠与、继承、交换、分割等原因发生转移或改建、扩建、拆除等原因发生变更时，房屋所有人必须在转移、变更之日起三个月内，到房产行政主管部门办理转移、变更手续。
第十四条 房屋所有人办理转移、变更手续时，必须向房产行政主管部门提交如下证件：
（一）买卖的房屋，须提交原房产所有证和经房产行政主管部门鉴证的买卖合同；
（二）交换的房屋，须提交双方的房产所有证和交换协议；
（三）转让的房屋，须提交原房产所有证和转让协议；
（四）分割、赠与、继承的房屋，须提交原房产所有证和经公证部门公证的公证书；
（五）改建和扩建的房屋，须提交上级主管部门的批准文件和城建部门的批准证件。
第十五条 因拆除、倒塌、焚毁等原因灭失的房屋，由房屋所有人提交房产所有证及有关证件，自灭失之月起一个月内，到房产行政主管部门办理注销产权手续。
城镇改造中拆除的房屋，不论产权归属，均由建设单位统一办理产权注销手续。
第十六条 房产所有证如有遗失或损毁，应及时向房产行政主管部门申报，并登报声明作废，经房产行政主管部门审查后补交。
第五章 罚则
第十七条 房屋所有人在规定的时间内，未到房产行政主管部门申请办理房屋产权登记和房屋产权转移、变更手续的，按下列规定处理：
（一）新建房屋，房屋所有人未按规定期限申请办理产权登记手续的，每逾期一个月处登记费一至五倍的罚款；
（二）房屋产权转移、变更的，房屋所有人在规定期限内未办理转移、变更手续的，每逾期一个月处以应缴纳手续费百分之十的罚款。
第十八条 涂改、伪造或冒领房产所有证者，除由房产行政主管部门吊销证件外，处以五十至二百元罚款。
第十九条 城镇房屋产权管理人员如有玩忽职守，徇私舞弊和贪污受贿行为的，视情节轻重分别给予批评教育，行政处分，直至提请司法机关追究法律责任。
第六章 附则
第二十条 本办法由银川市房地产管理局和银川市法制局负责解释。
第二十一条 本办法自公布之日起施行。
在现代，“公司”的通常定义是以从事商行为或以营利为目的的，依照公司法组建成立的社团法人。分析该定义可知：公司具有合法性—依法组建成立，营利性—以营利为目的，独立性—独立的财产和独立的责任，集合性—两人以上之聚合等法律特征。由于公司具有合理的财产和利益机制、法人运行机制、内部管理机制、权力制衡机制，尤其是有限责任公司和股份有限责任公司的责任之有限性，因有限责任通常具有减少和转移风险、鼓励投资、促进所有权与经营权相分离和增进市场交易等价值，从而使其成为了现代市场经济社会的最活跃、最重要的企业形态，成为促进经济发展的有力的法律工具。
公司设立是指按照法律规定的条件和程序，发起人为组建公司，使其取得法律人格，必须采取和完成的一系列行为之总称。公司的设立是一个跨越了私法和公法两大领域，融合了实体法和程序法，具有多种法律关系和法律效果的有机整体，是一个复杂的过程。尤其是股份有限公司的创设更复杂，从发起人订立协议、制定章程、确定股东及出资、招投认股、召开创立会到法人登记等，是一个遇到的困难和出现的问题又多又复杂的过程。因此，对于公司设立的性质，众说纷纭，莫衷一是。故本文对公司设立的法律性质进行初步探析，以期抛砖引玉。
一、公司设立与公司成立之辨析
长期以来，人们通常把公司设立与公司成立相混淆，以致造成对公司设立的误解，不能正确地认识公司设立的法律性质、公司设立过程中责任的特殊性和设立中公司特殊的法律地位。事实上，公司设立与公司成立二者并不相同，其区别主要如下：
1、概念不同。公司设立的概念前已述及。公司成立则是指公司在实质上依公司法组织设立，完成申请设立登记程序，经登记机关审核发给执照，取得法人资格的一种状态。
2、性质不同。公司的设立，系为组织公司之发起人之设立行为，有法律行为，亦有非法律行为；有民事法律行为，亦有受动的行政法律行为。而公司的成立则不是一种行为，而是指公司已取得法人资格的一种状态，是对公司合法身份存在的一种表现形式。
3、二者与公司登记的关系不同。所谓公司登记，是指公司登记机关对公司法人团体资格确认的一种法律宣告，是一种公示和监督法律行为。公司登记在本质上仍属公司设立行为，是公司设立这一系列行为的最后一个阶段，而公司成立则是公司设立和公司登记的法律后果。
4、效力不同。公司在成立后，才能取得公司法人人格和公司名称的排它使用权等，而公司设立则无上述人格和权利。
公司设立与公司成立的联系是：公司设立是公司成立的前提条件，公司成立则是公司设立追求的目的和法律后果。顺便说一下，有的学者将公司成立的性质说成是一种公法上之（国家）行政行为。我认为，这种说法不妥，不妥之处在于其将公司成立与公司登记相混淆。公司登记从主管机关或公司登记机关之行为看，是一种对公司进行审核和发照的行政处分行为；而公司成立则是公司登记的法律后果，是一种确认具备公司法人人格的状态，而不是一种行为，更不是一种（国家）行政行为。
二、对公司设立法律性质的几种学说之评析
关于公司设立的法律性质，传统公司法理论认为它属于法律行为，并且主要是民事法律行为。对该法律行为的性质，学说不一，通常有以下三种（其中多以公司章程的订立为例进行分析说明）：
1、合伙契约说。这种理论认为，公司发起人协议、公司章程都是建立在当事人合意基础之上，并对当事人有约束力，是当事人彼此之间达成的合伙契约。
2、单独行为说。这种理论认为，应将公司设立分为两个阶段，即公司设立行为之预约与实现此预约之设立行为，公司设立是发起人以组织设立公司为目的所作出的单独行为。在单独行为说中，因对各个发起人的结合方式的理解不同，又形成了偶合的单独行为说和联合的单独行为说两种理论。偶合的单独行为说理论认为，公司发起人各有其设立公司的目的，它们之间在没有共同目的的情况下，以各自独立的行为偶然凑合到一起而成立公司。联合的单独行为说理论认为，各个不同的公司发起人，起初各自的意思表示并不一样，但是在设立公司的共同目的下，联合起来，通过共同的意思表示而联合设立公司。
3、共同行为说。这种理论认为，公司设立行为是公司发起人在同一目的的驱使下，以多数发起人的意思表示，共同一致作出的行为。
在上述三种理论中，共同行为说为通说，笔者亦赞同此说。对于合伙契约说，我认为合伙契约与公司设立至少有以下几点区别：首先，二者主体地位不同。公司的设立是创立公司的团体行为、集体行为，发起人仅是设立中公司的组织分子，是设立中公司的一员，未经选任、聘任为董事或委托为代表人，不能代表设立中公司从事法律行为，若为之，则系其个人行为，法律后果自然归属其个人；而合伙关系中的合伙人则是合伙的主体，每个合伙人都有权代表合伙企业从事经营业务，故在合伙中，每个合伙人的经营对全体合伙人都发生法律效力。其次，二者目标内容不同。公司的设立以创设新的权利主体为目标内容，而合伙契约以成立债权债务关系为目标内容。最后，二者形成过程不同。契约的成立，需经过要约和承诺两个阶段。而章程的订立并不经过对立的要约和承诺两个阶段，它是发起人平行一致的意思表示过程。由上可知，不应该认为章程是发起人之间所订立的契约，不应该用契约理论来说明公司设立的性质。对于单独行为说，无论是偶合的单独行为说还是联合的单独行为说，都忽略了发起人设立公司的共同目的，以及全休或多数发起人平行一致之行为，所以单独行为说在理论上说不通，与事实亦不相合，不能用这种理论来解释公司设立的法律性质。对于共同行为说，它揭示了公司设立行为的实质，即：在公司设立过程中，全体发起人之共同目标乃组建一具有法人资格之公司，发起人之行为代表的是全体发起人之共同一致的意思。共同行为说对公司设立的法律性质之说明最为合理。
三、对公司设立法律性质的几点认识
如前所述，对公司设立的法律性质，笔者赞同共同行为说。同时，认为对于公司设立的法律性质，还应该从以下几方面把握：
1、公司设立是前公司行为
所谓前公司行为，亦称公司前行为，是指公司在成立之前的一系列法律行为和非法律行为的总称。公司作为一个具有法人资格的社会实体，并不是偶然出现的，而有一个较长且复杂的设立过程。这个过程，从经济角度观察，是设立人在具备基本条件的基础上，组织人力、物力、财力从而形成一定生产经营能力的过程；从法律角度观察，是设立人依照法定条件和程序向国家有关机关提出申请获得批准和（或）登记发照取得公司生产经营资格的过程。在这个过程中，设立人所为一系列行为是为组建公司并使其具备法人资格而为，其行为当时公司法人并非成立，若已成立，则为公司运营行为。前公司行为是公司运营行为的准备行为，对成立后正常运营具有举足轻重的意义，这决定了它在公司法中具有十分重要的地位。故作为一部健全而完善的公司法，不仅应调整公司行为，而且应调整公司前行为。可以这样认为，公司运营行为是公司法所规范的一般状态，公司前行为是公司法所规范的非常状态，它与债权人、认股人之间所产生的关系，在法律适用上，应适用不同于常态的特殊规则。
2、公司设立是一种具有民事和行政双重性质的法律行为
公司设立是一种具有行政性质的法律行为，主要是指公司登记、股份发行之批准、特种行业经营之批准等一类的行政法律行为。在该法律行为当事人中，审查批准机关和（或）登记发照机关为能动之行政主体，申请公司登记之设立者为受动之行政主体。此种法律行为充分体现了国家强制性，它是现代国家对公司设立进行监督和管理，对社会经济秩序进行调控的重要手段。
公司设立同时是一种具有民事性质的法律行为，学者们普遍认为它是公司设立的核心部分或主要内容，通常指制定章程、确定股东及出资、招股认股、召开创立会、聘任董、监事等。对于这种民事法律行为的性质，前已述及，此处不再赘述。
3、公司设立既有程序法上行为，又有实体法上行为
公司设立是取得公司资格而完成法律要件的一切行为。这些行为涉及发起人、债权人，涉及工商局等行政机关，还涉及注册会计师事务所、律师事务所等中介服务机构。它们有些受实体法调整，有些受程序法调整，有些受实体法和程序法共同调整，从而引起一系列法律关系的发生、变更和消灭。常见的法律关系有：债权关系，即在特定当事人之间产生的一方有权请求他方为一定行为而他方有义务履行一定行为的权利义务关系，如为公司经营而待履行的借贷、买卖、租赁合同关系；物权关系，即当事人之间产生物权的设立、变动和终止的法律关系，如土地使用权的取得；投资关系，即因投资而发生的各种经济关系，如招股、认股关系；劳动关系，指双方当事人约定一方向他方提供职业上的有偿的劳务的法律关系，如未来公司职工的雇用；行政管理关系，即当事人之间发生的具有隶属性质的命令与服从的法律关系，如法人登记、不动产登记等。
4、公司设立既以个人为本位，又以社会为本位
个人本位，是指以保护个人利益为中心的一种思想；社会本位，是指以保护社会公共利益为中心的一种法律思想。公司设立打破了公法与私法之间的传统界限，实现了个人本位和社会本位的调和。也就是说，公司设立既要注意设立过程中各方当事人的利益，又要注意社会利益，如当地社区利益、环境利益、中小竞争者利益等。
北安市人民法院—司公平
