唐山市城镇房地产交易管理暂行办法
河北省唐山市人民政府
唐山市城镇房地产交易管理暂行办法
唐山市人民政府第13号令
第一章 总 则
第一条 为加强城镇房地产交易市场管理，建立正常的房地产交易秩序，根据
国务院和省政府的有关规定，结合我市具体情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于市区、县城、国营农场、建制镇、独立工矿区、规划建
成区各种房地产的交易行为。
第三条 市、县、区成立由房管部门牵头、土地、工商、财政、物价、税务等
部门参加的房地产交易市场管理委员会，从行政上、法律上对房地产交易市场进行
宏观调控和检查监督。
第四条 本办法所称房地产交易，是指城镇房产和土地使用权的买卖、有偿转
让、有偿价拨、交换、拍卖、典当、抵押、私房和单位非居住用房的租赁以及相关
土地使用权的转移等交易行为。
第二章 市场管理
第五条 市、县、区、国营农场建立的房地产交易所，是辖区内唯一合法的房
地产交易场所，辖区内所有的房地产交易活动，均应在交易所内进行。
市和各县、区（场）房地产交易市场的管辖分工，由市房地产交易市场管理委
员会会同有关部门另行划定。
第六条 房地产交易所的业务范围：
（一）为交易当事人提供洽谈协商、中介服务、交流信息、展示行情等各种服
务；
（二）开展供求登记，接受有关房地产交易和经营单位的委托代理业务；
（三）受理房地产的买卖、租赁、互换、抵押、赠与、拍卖、典当、转让、析
产、继承、兼并、价拨、拆迁等评估登记业务；
（四）组织引导房地产开发经营单位和个人进入固定市场。
第七条 房地产交易所，是管理房地产交易的集中办事机构。其主要职责是：
（一）负责本行政区内房地产交易市场的行政和业务管理；
（二）制定房地产交易活动规则，指导交易活动；
（三）组织查处房地产交易活动中的违章违法行为；
（四）负责审查交易当事人的资格，验证交易标的物的权属，办理买卖、租赁
契约的鉴证权属转移和过户手续；
（五）对房地产交易中的价格进行评估和管理，涉及国有资产的价格评估按有
关规定办理；
（六）提供有关法律、政策、业务咨询服务；
（七）依照法律、法规、行政规章的规定调解房地产交易中的纠纷。
第八条 进入交易市场的经营单位和个人必须遵守市场管理规则，照章交纳税
费，一切交易活动在市场管理部门统一组织下进行。
第九条 市、县（区）房产管理机关是该辖区内房产交易的主管部门，负责本
辖区内房产交易的行政管理工作。
第十条 工商行政管理部门依法对房地产市场的交易活动进行监督管理。其主
要职责是：
（一）负责对从事房地产经营活动的单位和个人进行资质验证，核发营业执照。
取缔无照经营单位。
（二）负责对房屋买卖、租凭等契约经济合同的审查、鉴证，依法对经济合同
纠纷进行调解、仲裁。
（三）在核发单位、个人营业执照时，审查其经营场所的房屋产权、房屋租赁
许可证等有关证件，证件不全不予办理营业执照。
（四）对在房地产交易活动中的私下交易、倒买倒卖、非法牟利等违章、违法
活动进行查处。
第十一条 土地管理部门在房地产交易中，负责房产交易中涉及到的土地使用
权转移的审批、收费和换发土地使用证的工作，并和财政、物价等行政管理部门依
照法律、法规规定，在其职责范围内，对房地产市场进行监督检查和管理。
第十二条 房地产交易手续按下列程序办理：
（一）交易当事人到当地交易市场或指定的交易场所交验证件，申请登记。交
验的证件包括：（１）房屋所有权证及相关的土地使用权证，或其他能证明交易标的
物权属的文件。经营开发单位出售商品房时，应持企业法人营业执照、施工许可证、
工程竣工决算书、有关图纸资料、质检合格证及经工商部门鉴证的销售合同等证件，
到房屋产权监理部门登记确权。（２）交易当事人的身份证件或法人资格证书。（３）
交易管理所认为应提供的其他证明文件。
（二）交易管理所《审核确认提交证件有效后，提供统一格式的申请登记文本，
双方进行登记。
（三）交易管理所派人会同交易双方（必要时包括四邻）到现场查勘测量，评
估价格，验证申请登记项目。
（四）填写交易市场提供的统一格式的交易合同或契约文本，双方商定契约内
容。
（五）交易管理所审验合同或契约内容及有关原始资料，并要求交易当事人就
有关问题做出说明。
（六）交易当事人凭验证后的合同或契约，缴纳税费，办理有关权属转移手续。
按照上述程序办结的房地产交易，交易双方的权益受法律保护。
第三章 买 卖
第十三条 房产买卖，必须到房产交易管理部门办理契约手续。办理房产交易
契约应是双方当事人。当事人因故不能亲自办理，可委托代理人办理。代理人必须
持符合法律要求的委托书。
第十四条 出售房屋必须符合下列规定：
（一）私有房屋出售时，应具有合法的权属证件及相关的土地使用权证，并交
验产权人户口簿、身份证件和单位或居委会出据的证明。
（二）公有房产出售时，除应有单位房产所有权证、土地使用权证外，还要有
产权单位上级主管部门批准的售房文件。全民所有制房产出售还要有当地国有资产
管理机关审核的证明。
（三）房屋开发单位出售商品房时，应先到房屋产权监理部门登记确权，然后
进入市场出售。
（四）出售已出租房产时，产权人应提前三个月通知承租人，在妥善处理租约
后出售。在同等条件下，原承租人有优先购买权。
（五）共有房屋出售时，应持全部共有人同意的具结书，部分共有人出售自己
的所有权时，应有其他产权人的证明，在同等条件下，共有人有优先购买权。
（六）享受国家优惠价格购买的旧公房出售时，除符合本条第（一）项规定外，
按旧公房出售办法有关规定办理。
（七）享受国家或企事业单位补助购买、自建的房屋需要出售时，出售前应向
补助单位或房管部门交还购、建房补助费。如房屋发生增值，卖房人只应得个人实
际投资额占综合造价比例部分，余下部分交还原补贴单位或房管部门。
第十五条 购买房屋须符合下列规定。
（一）个人购买房屋，须有房屋所在地正式户口；
（二）单位购买房产，须出据购房单位上级主管部门批准的购房文件；
（三）经市、县人民政府批准的外埠单位在本市设立的办事机构，需购买房屋
时，应持办事机构上级批准的购房文件和书面购房申请；
（四）机关、团体、部队、企、事业单位一般不得购买或变相购买城镇私有房
产。如特殊原因确需购买的，须持上级主管部门同意文件，报县以上人民政府的房
地产管理部门批准。
第十六条 有下列情形之一的房地产禁止交易：
（一）无合法产权证件的或因被明令注销、吊销等其他原因失去法律效力的；
（二）产权归属不清，有争议的；
（三）批准征用、拆迁范围内的房产；
（四）有关房地债务尚未清偿的；
（五）代管托管房产；
（六）依法限制权属转移及其他不得买卖的房产；
（七）不符合第十三条、第十四条规定的。
第十七条 与买卖房屋相关土地使用权的转移，由房地产交易管理部门办理手
续，土地使用权的权属变更，由土地管理部门依据交易手续办理。
第十八条 房屋买卖必须按国家有关规定交纳契税，并按物价部门批准的收费
标准，交纳有关费用。
第十九条 回国定居和到各县（市）、区投资的港、澳、台胞、华侨及外籍华人
需要买卖房产时，按国家有关规定办理。
第四章 租 赁
第二十条 个人出租自有房屋，单位出租自管非居住用房，应到房产交易所申
请租赁业务许可证。不办理房屋租赁许可证不得开展租赁业务。以租赁经营为主的，
还需到工商行政管理部门办理营业执照。
第二十一条 租用房屋，必须由租赁双方签订租赁契约，租赁合同以书面形式
订立，明确双方的权利与义务。
第二十二条 租赁双方当事人办理租赁手续，应按下列规定提供证件：
（一）房屋出租单位或个人应出据所有权证，个人还应出据单位或居委会证明
信；
（二）个人承租房屋，应出据户口所在地居（村）民委员会证明，并交验个人
身份证明；单位承租房屋须出据单位主管部门的批准文件；
（三）单位承租私有房屋，应提供县以上人民政府房产主管部门的批准文件；
（四）外地驻唐单位和户口不在本地的个人租用房屋，单位须提供县级以上人
民政府主管部门批准的文件；个人须出据乡（办事处）证明和房屋所在地公安机关
登记临时房口的证件。
第二十三条 房屋租赁期限由双方商定，租期内一般不得要求承租人搬出，租
期届满在同等条件下原承租人有优先承租权。
第二十四条 承租人有下列行为之一，出租人有权解除租约：
（一）擅自将承租房屋转租、转让、转借的；
（二）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（三）承租人连续六个月欠租的；
（四）擅自改变房屋用途，损坏房屋结构的。
第五章 价格管理
第二十五条 房地产交易中价格评估业务由房地产交易管理所组织专业评估人
员进行。全民所有房产交易价格评估，按资产管理权限由国有资产管理部门监督管
理。其他部门和单位不得从事房地产价格评估业务。专业评估员要经过专业培训，
经有关部门考核后，发给合格证书，持证上岗。
评估员根据国家制定的计价原则、价格标准和市场供求等情况，合理评估房地
产的价值、价格，为房地产交易、房屋拆迁、企业兼并、房地产纠纷仲裁等提供依
据。
第二十六条 房屋买卖价格，由基本价格和地段级差价格构成。出售给个人的
商品房价格，由物价部门会同有关部门按照国家和省有关计价办法制定，对企、事
业单位之间及私人之间房产交易、租赁价格、采用价格评估办法确定。
第二十七条 房产评估价格由房地产交易市场管理部门按照物价部门制定的评
估价格原则确定，买卖租赁双方根据评估价格协商确定的实际成交价，超出评估价
格的部分征收一定数额的超标费。具体标准由房管部门会同物价、财政等部门核定。
第二十八条 房产交易价中含有土地价格增值的，售房单位和个人应按规定缴
纳土地增值费。具体标准由物价、财政、房管、土地等有关部门制定。
增值费由市、县土地管理部门收取上缴财政。
第二十九条 房产交易中土地使用权转让价格高于核定价格的，按转让价计收
增值费和土地管理费；转让价格低于核定价格的，按核定价计收增值费和土地管理
费。
第六章 惩罚与奖励
第三十条 凡利用房地产交易进行倒买倒卖非法牟利者，由工商行政管理部门
没收非法所得，并视情节轻重按有关规定给予经济处罚，直至吊销营业执照，构成
犯罪的，由司法机关依法处理。
第三十一条 未经有关部门批准，单位或个人私下进行房地产交易，由房地产
交易管理部门会同有关部门查处，除责令限期补办手续，补交税费外，并对交易双
方各处以应补交税费五倍以下的罚款。买卖或以其他形式非法转让土地的，按国家
有关规定处理
第三十二条 在房地产交易中隐价瞒价，由物价管理部门按价格管理条例有关
规定处理。
第三十三条 对偷漏税费者，一经查实，由有关部门责令限期补缴欠款，并对
偷漏税费者处以应纳税费五倍以下的罚款，对直接责任人和指使、授意、怂恿偷漏
税费行为者，处以一千元以下罚款，对逾期未缴的，按日加收所漏税款５％的滞纳
金。
第三十四条 房地产交易市场管理人员应模范执行本办法。有以权谋私、索贿
受贿者，视情节轻重，由有关部门给予行政或经济处罚。
第三十五条 任何单位和个人都有权对违反本办法的行为进行揭发、检举，受
理部门应对揭发检举人保密。对揭发、检举有功人员，由有关部门给以适当奖励。
第七章 附 则
第三十六条 各县（市）、区人民政府可依据本办法，制定实施细则。芦台、汉
沽农场可参照本规定执行。
第三十七条 本办法发布前的房地产交易，在本办法发布二个月内按本办法规
定补办手续。
第三十八条 本办法由市房产管理局组织实施。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。
政府机关行政权力的内部监控
政府机关依法具有宪法和法律所赋予的行政管理权。其对权力所及的社会生活产生重大影响，具体表现为各种不同的法律关系。本文从政府机关所涉的各种法律关系入手，谈谈政府机关行政权力的内部监控的一些问题。
第一节 政府机关所涉法律关系
政府机关通常可能涉及的法律关系大致可分为公法与私法两大领域。公法关系又可分为宪法法律关系、行政法法律关系、刑法法律关系。私法则主要涉及合同、侵权两大法律关系。分述如下：
一 公法法律关系
所谓公法，通说认为“国家或机关以公权力主体地位作为法律关系的主体者，该适用的法律为公法”。政府作为公法上法律关系的主体，其依法所具有的权力和义务是最具特征性的。
1．宪法法律关系
地方各级人民政府是地方各级国家权力机关的执行机关，是地方各级国家行政机关。宪法及国家组织法赋予了政府作为公权力主体的地位。其依法享有相应的权力，并承担相应的义务。权力即是职权，义务即是职责。职权由法律赋予，相应职责亦同产生，二者合而为一。职权之不行使（即职责之不履行），或滥用，或越权便生相应之行政责任。
《中华人民共和国宪法》第一百零七条规定：县级以上地方各级人民政府依照法律规定的权限，管理本行政区域内的经济、教育、科学、文化、卫生、体育事业、城乡建设事业和财政、民政、公安、民族事务、司法行政、监察、计划生育等行政工作，发布决定和命令，任免、培训、考核和奖惩行政工作人员。
《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第五十九条规定：
县级以上的地方各级人民政府行使下列职权：
（一）执行本级人民代表大会及其常务委员会的决议，以及上级国家行政机关的决定和命令，规定行政措施，发布决定和命令；
（二）领导所属各工作部门和下级人民政府的工作；
（三）改变或者撤销所属各工作部门的不适当的命令、指示和下级人民政府的不适当的决定、命令；
（四）依照法律的规定任免、培训、考核和奖惩国家行政机关工作人员；
（五）执行国民经济和社会发展计划、预算，管理本行政区域内的经济、教育、科学、文化、卫生、体育事业、环境和资源保护、城乡建设事业和财政、民政、公安、民族事务、司法行政、监察、计划生育等行政工作；
（六）保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的合法财产，维护社会秩序，保障公民的人身权利、民主权利和其他权利；
（七）保护各种经济组织的合法权益；
（八）保障少数民族的权利和尊重少数民族的风俗习惯，帮助本行政区域内各少数民族聚居的地方依照宪法和法律实行区域自治，帮助各少数民族发展政治、经济和文化的建设事业；
（九）保障宪法和法律赋予妇女的男女平等、同工同酬和婚姻自由等各项权利；
（十）办理上级国家行政机关交办的其他事项。
由上可知：第一：作为国家机关的政府的权力源于法律的授予。换言之，只有法律明文规定政府或政府机关具有某项职权，方才可谓有权；法律未规定政府或政府机关具有某项职权，即应推定为无权。盖公权力滋扰私权甚巨。第二：宪法规定的政府职权的最重要的内容：行政管理权和保护公众权利、保障私权。第三：规定行政措施，发布决定和命令受上位法限制，权力本身受本级人大和上级政府权力制约。
地方各级人民政府必须依法行使行政职权。服从上级政府领导，接受本级人大监督。对于公民的申诉、控告或者检举，必须查清事实，负责处理，不得压制和打击报复。但我国至今尚未建立违宪审查和违宪责任追究制度。
2．行政法法律关系
宪法赋予政府机关行政管理职权，而具体的各项行政职权、及其行使的方式等等则是由行政法来规范的。所谓行政法系指广义，除《行政许可法》、《行政处罚法》专门立法予以规定外，行政法规范多散见于其它法律、行政法规；并且多以行政相对人的行政法律责任形式出现。行政职权严格遵循法定原则，法定之外无职权。其中包括行政许可，行政处罚，行政裁决，行政强制措施等等。
行政机关必须依法行使行政职权，履行职责，不得越权、滥用职权。否则将承担违法行政行为被上级行政机关或人民法院撤消、国家行政赔偿等责任。
3．刑法法律关系
简言之，刑法是规定何为犯罪、是否并如何处以刑罚的法律。刑法遵循罪刑法定原则，法无明文不为罪。面对刑法，既使政府机关或其工作人员亦无丝毫权力可言。唯一的区别在于刑法规定的某些罪名的主体必须是国家机关以及国家工作人员，旨在保证国家机关以及公务人员职业的廉洁性。
因此，就政府机关及其工作人员所涉刑法法律关系，特别之处仅在于某些罪名的主体的特殊性。根据《中华人民共和国刑法》及相关规定，这些特殊的罪名主要包括以下几类：
（1）贪污贿赂犯罪 贪污罪、挪用公款罪、 受贿罪单位受贿罪、 巨额财产来源不明罪、隐瞒境外存款罪 、私分国有资产罪、私分罚没财物罪等。
（2）渎职犯罪 滥用职权罪玩忽职守罪 故意泄露国家秘密罪、过失泄露国家秘密罪、滥用管理公司、证券职权罪徇私舞弊不征、少征税款罪、 国家机关工作人员签订、履行合同失职罪、违法发放林木采伐许可证罪、 环境监管失职罪、传染病防治失职罪、招收公务员、学生徇私舞弊罪、失职造成珍贵文物损毁、流失罪等等。
二 私法法律关系
何谓私法？通常认为：“该法律对任何人皆可适用者，则为私法”。政府机关虽不以经济交往求取利润为存在目的，但其存在、运转，无时不与外界发生私法上之法律关系，如相邻，交通，买卖，房产等等，不胜枚举。
基于此，法律均赋予政府机关一般的法律人格。同时，政府机关之行为能力应以保证行政职能之实现为已足，在法律上应予以必要限制。某些专属于自然人及营利性社团的权利，政府机关依法也不能享有。
1合同法法律关系
政府机关依法享有自愿订立合同的权利。但无对外订立保证、抵押合同的权利。
政府机关负有完全、适当履行合同的义务。政府机关违背诚信导致合同未成立、无效将承担缔约过失责任。未履行合同或履行合同不符合约定将承担违约责任。
2侵权法法律关系
政府机关的民事权利（主要指一般财产权）依法不受侵犯。
政府机关不得侵犯他人民事权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百二十一条规定：国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任。
第二节 公权力和私权利
通过对上述政府机关所涉法律关系的简单分析 ，不难看出：
一 公权力和私权利的交错关系
《宪法》赋予人民政府公权力主体地位，行政法使得各政府机关取得相应的行政职权。民法亦同时承认政府机关的民事主体地位，使其具有民事权利能力和民事行为能力。----------公权力与私权利集于一身。
同时，政府机关又莫不是首脑、领导、职员组成，各自掌握或执行相应行政职权。其各自又无不生活在民事、经济法律关系之中------公权力与私权利一掌把握。
