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河南省鹤壁市人民政府办公室


鹤壁市土地储备实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强土地资产管理，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 鹤壁市城市规划区范围内国有土地储备工作,适用本办法。
　　第三条 本办法所称土地储备，是指市土地收购储备中心受市政府委托依据本办法的规定，运用市场机制，将通过征用、收回、收购等方式取得的国有土地依法储存，进行前期开发利用，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府垄断土地一级市场的行为。
　　第四条 市土地收购储备中心受市政府委托，在鹤壁市土地收购储备管理委员会指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。
　　第五条 城市规划区范围内的下列国有土地应当进行储备：
　　（一）无土地使用权人或者土地使用权人不明的土地；
　　（二）新征建设用地。国家重点工程、市政基础设施等项目用地除外；
　　（三）土地使用期限已满被依法收回的土地；
　　（四）被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；
　　（五）其它可以依法收回的土地；
　　（六）因单位搬迁、解散、撤消、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨的国有土地；
　　（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和又不具备转让条件的土地；
　　（八）因依法实施城市规划或进行旧城区改造，市政府指令收购的土地；
　　（九）土地使用权人申请市土地收购储备中心收购的土地；
　　（十）其他需要进行储备的国有土地。
　　第六条 土地储备实行申报制度。城市规划区范围内凡符合本办法规定的储备条件的国有土地，其土地使用权人应当向市土地收购储备中心申请土地储备。
　　第七条 市土地收购储备中心应根据产业结构调整及城市建 设规划和市区土地的实际利用状况，制定土地储备计划。土地储备根据计划和规划，可以采取实物储备、定金或赊账储备、红线储备等多种储备方式。
　　第八条 市土地收购储备中心可以依照法律、法规及本办法的规定将新征建设用地、依法收回、收购的土地进行前期开发利用及预出让土地使用权。
　　土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
　　第九条 市国土、财政、计划、规划、建设、房产、经济等部门应按各自职责，做好土地储备的相关工作。
　　第十条 土地使用权被依法收回或收购的单位或个人,必须按期交付土地，并做好土地储备的相关工作。

　　第二章 土地使用权收购储备

　　第十一条 无土地使用权人或者土地使用权人不明的土地和依法收回的土地、新征建设用地，直接由市土地收购储备中心进行土地储备。
　　收回土地的程序，按法律、法规规定的程序进行。
　　第十二条 集体土地征用储备的程序：
　　（一）市土地收购储备中心持拟征用地块的界址图，申请规划选址，规划部门及时提供规划选址定点红线图。
　　（二）市土地收购储备中心持规划选址定点红线图及有关资料，办理征地报批手续，征地事务工作可委托有关部门办理。经济技术开发区规划范围内的，由经济技术开发区土地办负责征地事务工作。发生的税费由市土地收购储备中心支付。
　　（三）经有批准权的人民政府批准征用后纳入储备。
　　第十三条 本办法第十一条以外，需储备的土地，由市土地收购储备中心按规定进行收购。
　　第十四条 土地收购的程序：
　　（一）申请收购。凡符合储备条件的土地，其土地使用权人向市土地收购储备中心申请收购。
　　（二）权属核查。市土地收购储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
　　（三）征询意见。市土地收购储备中心根据申请人提出的申请和实地核查情况，向市城市规划行政主管部门征求控制性详规意见。
　　（四）费用测算。市土地收购储备中心根据调查审核结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估；实行土地置换的，要进行相应的土地费用测算。
　　（五）方案报批。市土地收购储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，报市土地收购储备管理委员会审批。
　　（六）签订收购合同。收购方案经批准后，由市土地收购储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
　　（七）收购补偿。市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换的差价结算。
　　（八）权属变更。市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定支付收购定金后，原土地使用权人与市土地收购储备中心共同向市国土部门、房产管理部门申请办理权属变更登记手续，并向市规划部门备案。
　　（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地收购储备中心交付被收购的土地和地上建筑物；被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
　　第十五条 土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
　　（一）土地收购申请书；
　　（二）法人资格证明书；
　　（三）授权委托书；
　　（四）营业执照；
　　（五）土地使用权合法凭证；
　　（六）房屋所有权合法凭证；
　　（七）土地平面图；
　　（八）主管部门意见；
　　（九）市土地收购储备中心认为其他需要提交的资料。
　　第十六条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
　　第十七条 实施收购的土地属以出让方式取得的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
　　第十八条 土地收购补偿费可通过以下方式确定：
　　（一）土地收购补偿费按收购土地的开发成本确定。其中，出让的土地使用权的收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金部分。
　　（二）由市土地评估机构依据市政府公布的市区基准地价和国家有关规定进行评估，并经市国土资源局依法确定。
　　（三）按住宅用地和工业用地基准地价开发成本部分的中间价确定。
　　（四）按收购合同约定的土地拍卖、招标所得的比例确定。
　　以土地置换方式进行储备的，按本条（一）、（二）、（三）、（四）项规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由市土地收购储备中心与原土地使用权人结算差价。

　　第三章 储备土地前期开发利用

　　第十九条 市土地收购储备中心可以对收购储备的土地通过以下方式进行土地前期开发利用：
　　（一）前期开发。市土地收购储备中心在储备土地预出让或招标、拍卖前，完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整和设施配套等前期开发工作。
　　（二）土地利用。原土地使用权人交付土地后，储备土地预出让或招标、拍卖前，市土地收购储备中心可以将储备的土地单独或连同地上建筑物依法出租、抵押、临时改变用途。
　　第二十条 储备土地前期开发利用中涉及土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物、附属物拆迁的，市土地收购储备中心持有关用地批准文件及《国有土地使用权收购合同》，依法到有关部门办理审批或登记手续。
　　第二十一条 储备土地前期开发利用活动应当遵守国家法 律、法规、规章和市政府的有关规定，不得损害公众利益。

　　第四章 储备土地的信息发布

　　第二十二条 储备土地的信息发布，是指市土地收购储备中心依据国家有关规定，将其储备土地的位置、四至范围、面积、用途以及拟定的招商方案，定期向社会公布的行为。
　　第二十三条 市土地收购储备中心储备土地的信息，应当每 季度发布一次。发布的同时，应抄送有关部门备案。
　　第二十四条 储备土地的信息发布，应当与建设用地信息发布制度相衔接，按照建设用地信息发布的要求，实施储备土地的信息发布。

　　第五章 土地供应、土地使用权预出让

　　第二十五条 储备土地使用权预出让，是指市土地收购储备中心受市政府委托将收购储备的土地进行出让前的准备、约定开发单位、收取土地开发补偿费用的行为。
　　第二十六条 市土地收购储备中心应对拟出让的储备土地的 收购、前期开发成本进行测算，拟定储备土地的招商方案。
　　第二十七条 城市规划区内的储备土地使用权，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅项目建设的，应通过招标、拍卖、挂牌出让的形式确定开发单位。其他储备土地使用权，可通过招标、拍卖、挂牌出让的形式确定开发单位，也可通过协议形式约定开发单位。
　　第二十八条 以招标、拍卖、挂牌出让形式直接出让储备土地使用权的，由市国土资源局按照法律、法规、规章的规定组织招标、拍卖、挂牌。
　　第二十九条 以协议形式进行储备土地使用权预出让按下列程序进行：
　　（一）确定土地预出让地块。市土地收购储备中心根据土地储备方案及规划条件，确定拟出让土地的位置、四至范围、土地面积及用途。
　　（二）发布预出让信息。市土地收购储备中心根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开发布土地使用权预出让信息。
　　（三）审查开发资信。由开发单位提出申请，市土地收购储备中心对开发单位资信进行审查；属经济技术开发区规划范围内的，由经济技术开发区和市土地收购储备中心对开发单位资信进行审查。
　　（四）约定开发单位。市土地收购储备中心与提出申请的开发单位按照我市公布的基准地价，对开发条件、资金支付方式、支付期限、交地期限等方面进行协商，约定受让的开发单位；经济技术开发区规划范围内的，由经济技术开发区和市土地收购储备中心约定开发单位，地价由经济技术开发区根据我市基准地价商市国土资源局后，市国土资源局报市政府批准。
　　（五）预出让方案报批。开发单位约定后，市土地收购储备中心填写《国有土地使用权预出让报批表》，将储备土地使用权预出让方案提请市国土资源局审查，由市政府审批。
　　（六）签订预出让协议。市土地收购储备中心与约定的开发单位签订《国有土地使用权预出让协议书》，《国有土地使用权预出让协议书》作为《国有土地使用权出让合同》的附件。
　　（七）支付补偿费用。开发单位应根据协议约定的期限、金额和方式，向市土地收购储备中心支付土地开发补偿费用。开发单位持《国有土地使用权预出让协议书》分别向计划、规划部门办理有关审批手续，并向市国土部门申请办理建设用地审批及土地正式出让手续。
　　第三十条 招标、拍卖、挂牌出让或者以协议方式供地所得出让金按规定上缴市财政。
　　第三十一条 《国有土地使用权预出让协议书》应具备以下内容：
　　（一）土地的位置、面积；
　　（二）规划用途、规划指标；
　　（三）土地开发补偿费的金额、付款进度和方式；
　　（四）交付土地的期限和方式；
　　（五）双方约定的其它权利和义务；
　　（六）违约责任；
　　（七）纠纷的处理。
　　第三十二条 土地开发补偿费包括土地收购、储备、预出让过程中发生的实际成本。

　　第六章 储备中心资金运作管理

　　第三十三条 储备土地资金运作受市财政部门的管理与监督。
　　第三十四条 市土地收购储备中心的收购储备资本金由市财政拨款。市土地收购储备管理委员会根据市土地收购储备中心实际需求，按宗地将土地收益的一定比例注入市土地收购储备中心，逐步充实资本金，增强土地收购储备能力。
　　第三十五条 市土地收购储备中心可以采取贷款等融资途径，筹集、管理储备资金。
　　第三十六条 储备土地经市国土资源局出让后，土地出让金按规定上缴市财政专户，市财政按照土地净收益的5%返还市土地收购储备中心作为业务经费。

　　第七章 法律责任

　　第三十七条 土地使用权符合收购条件、土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附属物的，有关部门不得为其办理审批和登记手续。
　　第三十八条 市土地收购储备中心未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同。
　　第三十九条 原土地使用权人未按本办法规定交付被收购的土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物、附属物的，市土地收购储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由市土地收购储备中心申请人民法院强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
　　第四十条 开发单位未按本办法规定交纳土地开发补偿费的，市土地收购储备中心有权解除储备土地使用权预出让协议，其交付的定金不予返还，并可要求预约的开发单位赔偿相应的经济损失。
　　第四十一条 开发单位未按本办法规定依法办理用地审批及土地出让手续的，市土地收购储备中心有权解除预出让协议,已交付的定金不予返还。
　　第四十二条 有关土地收购储备、前期开发利用、预出让中的其他纠纷，争议双方可在合同或协议中约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。
　　第四十三条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权、给国家、集体造成重大损失和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。

　　第八章 附 则

　　第四十四条 本办法由市政府法制办公室负责解释。
　　第四十五条 本办法自发布之日起施行。

鹤壁市人民政府办公室 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2003年4月30日印发


　　本文结合行政法的基础理论，重点探讨了行政不作为的概念、种类、特征、构成要件、举证责任、合法性审查标准。行政不作为是指行政主体及行政公务人员在所属的职责权限负有积极作为的行政义务，并且具有作为的可能性，但却在程序上超过法定期间或合理期间消极的有所不为的行政违法行为。根据行政管理相对人是否有诉权，可分为可提起行政诉讼的和不可提起行政诉讼的不作为。行政不作为具有消极性、违法性、程序性及非自由裁量性的特征。行政不作为有以下四个构成要件：行政不作为的主体必须是行政主体；行政主体具有作为的行政义务；行政主体有履行行政义务的可能性；行政主体在客观上具有在法定的或合理的期限内不履行行政义务的事实。

　　【关键词】 行政不作为　构成要件 举证责任 审查标准


　　一、行政不作为的含义与种类

　　行政不作为是指行政主体及行政公务人员在所属的职责权限负有积极作为的行政义务，并且具有作为的可能性，但却在程序上超过法定期间或合理期间消极的有所不为的行政违法行为。其典型的表现形态为不予答复、延迟履行和相互推诿。

　　根据行政管理相对人是否提出申请，行政不作为可以分为依申请的行政不作为和依职权的行政不作为。所谓依职权的行政不作为是指行政机关依照法定职权，负有某种法定义务，在应当积极履行该作为义务时不履行或者拖延履行的行为形式。对于依职权的行政不作为应当赋予公众或者社会团体以及国家公诉机关原告资格，才能启动救济程序。

　　根据行政管理相对人是否有诉权，可分为可提起行政诉讼的不作为和不可提起行政诉讼的不作为。在可提起行政诉讼的不作为行政行为的种类分类中，《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条第四、五、六项采取列举的方式。列举了三类不作为行政行为：（1）认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；（2）申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；（3）认为行政机关没有依法发给抚恤金的。从行政机关职责分工的不同，又可将这三类不作为行政行为分为行政许可行为、行政确认行为、行政保护行为等。

　　二、行政不作为的特征

　　1、消极性。行政不作为的消极性在主观上表现为行政主体

　　对其行政职权的放弃，在客观上表现为不履行或拖延履行所承担的行政义务。行政主体的行政职权来源于法律的授权，行政主体只能严格依照法律规定行使权利，履行义务，既不能放弃义务，也不能放弃权利。

　　2、违法性。违法性是行政不作为的本质特征。由于行政主体没有在法定期限或合理期限内履行其行政义务，所以，行政主体一旦被认定构成行政不作为，就意味着这种行政不作为必然违法。行政不作为案件的被告在法定期限或受理的时限届满后仍未履行其法定职责，侵害了起诉人的人身权，财产权。

　　3、程序性。判断行政主体的行为是作为还是不作为，最基本的是要看其是否启动并完成了行政程序。启动行政程序主要指依申请的行政行为，包括：(1)行政许可行为，如颁发许可证、执照，批准、注册、登记等行政行为。(2)具有一定司法性的行政行为，如行政复议、行政主体对相对人的争议做出的行政裁决等。 (3)行政相对人请求行政主体保护人身权、财产权的案件，如公民的人身权正在受到违法犯罪分子的不法侵害，可以向公安机关请求保护，公民的生存环境受到大气污染、水污染、噪音污染等，可以向环境保护部门请求保护。

　　4、非自由裁量性。在行政不作为案件中，行政主体的自由裁量权受到严格的限制，行政主体必须履行其承担的行政义务，既不能放弃履行，也不能推诿、拖延履行，行政主体在履行义务上没有选择的余地。行政主体在接到行政相对人的申请或依职权发现相对人需要获得救助的情形后，应当立即启动行政程序，并在法定的或合理的期间完成行政程序，行政主体在这个问题上不能自由裁量。

　　三、行政不作为的构成要件

　　行政不作为的成立必须具备相应的构成要件，准确理解和把握行政不作为的构成要件是行政审判实践中正确审理行政不作为案件的关键。行政不作为有以下四个构成要件：

　　1、行政不作为的主体必须是行政主体。行政主体是指享有国家行政权力,能以自己的名义从事行政管理活动，并能独立承担由此产生的法律责任的组织。根据法律规定和行政法的理论，行政主体包括行政机关和法律、法规授权的组织。受委托的组织由于不能以自己的名义从事行政活动，并且其行为后果也是由委托者承担的，所以不能成为行政主体。行政机关和法律、法规授权组织的工作人员不是行政主体，但是行政主体的行政管理活动离不开其工作人员，它们之间是一种职务委托关系，行政主体工作人员履行职务所产生的后果和责任，要由行政主体承担，所以行政机关、法律法规授权的组织及其工作人员不履行行政义务的行为属于行政不作为行为。

　　2、行政主体具有作为的行政义务。如前所述，行政主体的义务既有法定义务，也有非法定义务，但无论哪种义务，由于行政主体身份的特殊性，都属于必须履行的行政义务。如果行政主体不存在必须履行的行政义务，则谈不上行政不作为。例如一百货店正在受歹徒的抢劫，店主向附近的工商所求助，工商所认为不属于自己的职责而打110报警，由于期间的时间差，造成百货店贵重物品被洗劫一空，工商所是否构成行政不作为？由于打击犯罪、维护社会治安是公安机关的职责和义务，不是工商机关的行政义务，所以可以肯定的说，工商所不构成行政不作为，更不应当承担责任。

　　3、行政主体有履行行政义务的可能性。虽然行政主体负有行政义务，但是由于客观条件的限制、意外事件以及不可抗力，导致行政主体及其工作人员由于非主观的原因而不能及时履行行政义务，便不能认定为行政不作为。例如，公安机关在接到受害人的报警后立即出动赶赴现场，但由于路途中堵车，没有及时到达现场，导致受害人受到侵害，同样也不能认为是行政不作为。因此只有在行政主体具有履行义务的可能性，而由于故意或过失没有在法定的或合理的期间作为的，才能构成行政不作为。

　　4、行政主体在客观上具有在法定的或合理的期限内不履行行政义务的事实。法定期限比较好掌握，有法律、法规的明确规定，如何掌握合理期限，司法实践中没有统一的标准，虽然最高法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》规定了两个月的期限，但有些情况下不能适用两个月的规定，所以应当具体情况具体分析，司法审查既要有利于保护相对人的合法权益，提高行政效率，又要照顾行政主体的实际情况，不能刁难行政主体。例如在行政相对人的人身权、财产权正在受到不法行为或意外事件的侵害，需要立即履行保护义务时，在强调行政主体立即开始履行保护义务的前提下，应当考虑行政主体必要的准备时间以及路途时间；行政主体在不超过法定期限的情况下，向相对人承诺了履行行政义务的期限，那么，行政主体承诺的期限可以作为合理期限等。

　　四、行政不作为案件的合法性审查标准

　　根据《中华人民共和国行政诉讼法》规定，人民法院审理行政案件适用合法性审查原则，它是行政审判的基本原则，即对具体行政行为进行合法性审查，它体现了行政合法性原则在司法审查中的具体运用。该原则贯穿于行政审判的始终。根据不作为行政案件的特点，笔者认为：对不作为行政案件的合法性审查，除对其进行一般的立案审查外，还应重点审查以下几个方面：

　　1、原告主体资格的审查

　　决定一个案件是否能够受理，首先需要审查提起诉讼的人是否具有原告资格。从目前世界的发展趋势来看，具备原告资格的条件越来越宽，但我国目前还处于社会主义的初级阶段，对原告的资格还是要有一定的限制。《中华人民共和国行政诉讼法》关于原告资格的规定，主要体现在第四十一条规定中，该条将原告界定为：“原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。”但在司法实践中，有错误地理解行政诉讼法的这一规定的情况，有些人认为只有具体行政行为针对的相对人即具体行政法律文书载明的人才具有原告资格；有些是认为所有的起诉人都具有原告资格等。为了更好地理解这一问题，最高人民法院在《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”所以，在行政作为案件或行政不作为案件的原告的资格审查时，只要具体行政行为对公民、法人或其他组织的权利义务已经或者将会产生实际影响。并且起诉人原则上已具备完整的法律人格，这些公民、法人或者其他组织就是行政管理的相对人，就有权提起行政诉讼，就应认定其具有原告的资格。

　　2、被诉的行政机关是否具有相应的法定职责

　　行政不作为案件的根本特征就是具有国家行政职权的机关和组织被起诉为不作为，该不作为的含义在于该为而不为，行政机关该为而不为是基于其是否依法具有相应的行政管理职责，即法定职责。公民、法人或者其他组织状告行政机关不作为，实质上就是状告行政机关不履行法定职责。法定职责是指行政机关具有保护特定行政相对人人身权和财产权等合法权益的法定职责。所谓职责是指职务、职权和责任，是因其职务而承担相应的责任。例如，行政相对人向税务申请税务登记，税务机关应当进行税务登记。如果行政机关没有相应的法定职责，则没有作出行政行为的义务。如，行政相对人向工商行政管理机关申请税务登记，工商行政管理机关就无法作出行政行为，因为工商行政管理机关并无相应的职权。所以在行政不作为案件的具体司法审查时，应着重审查被起诉的行政机关的职权范围，其职权范围应来自法律、法规、规章中关于该行政机关职权范围的规定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条第四、五、六项规定和行政法的有关规定，笔者认为在审查被起诉的行政机关是否具有必须履行某种行为的法定职责时应从如下几个方面进行掌握：（1）、必须是法律、法规、规章或其他规范性文件明确规定的该行政机关的职责，如果不能找到相应的依据，就不能说该项职责是“法定职责”。（2）、“法定职责”应该是保护人身权，财产权的法定职责，不包括涉及到政治权利的不作为。（3）、“法定职责”不能仅仅是针对大众的职责，还应该是针对原告的职责。

　　3、原告是否向行政机关提出履行法定职责的申请或要求