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如何签订商品房买卖合同/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 10:17:33  浏览:8555   来源:法律资料网
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如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高,购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此,当你准备购买一套商品房时,请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力,且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么,究竟该如何签订商品房买卖合同呢?

  一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲,想签就签,它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定,商品房买卖合同成立需具备以下条件:

  第一,房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权,非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

  第二,房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人,均不能签订房屋买卖合同。 

  第三,任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段,使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同;双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

  第四,房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

  第五,房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定,采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本,否则将不予以办理过户。

  第六,根据我国房地产法律法规之规定,以下六种房屋不得成为买卖合同的标的:1、违法或违章建筑;2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋; 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑;4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋;5、房屋产权有纠纷或产权不明的; 6、未取得其他共有人同意,部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容?
根据有关法律规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。

  三、签订合同需要注意的几个问题

那么,作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?

  第一,如果是购买期房,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

  第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,并就特别事项在补充条款中予以详细约定,以确保合同的可行性。

  第三,力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定,这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况,买房人一定要坚持自己的意见,决不可马虎视之。

  第四,确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下,在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是:有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,这就可能造成一旦发生纠纷,购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

  第五,一定要分清房屋暂测和实测面积,建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差,约定相应的违约责任,并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后,购房者才能有效的维护自身利益。
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财政部、审计署、国家计委、中国人民银行、国家粮食储备局、中国农业发展银行关于调整新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款处理政策的通知

财政部 审计署 国家计委 中国


财政部、审计署、国家计委、中国人民银行、国家粮食储备局、中国农业发展银行关于调整新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款处理政策的通知
财政部 审计署 国家计委 中国




各省、自治区、直辖市人民政府:
为积极推进粮食流通体制改革,妥善处理新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款,经国务院领导批准,现将调整新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款处理政策的有关事项通知如下:
一、鉴于目前多数地方财政和粮食企业十分困难,难以消化新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款本金,决定给地方政府和粮食企业一个过渡期。过渡期限暂定为1999~2003年。在过渡期内,除北京、天津、上海、广东四省(市)仍按《国务院办公厅转发财政部等部门关于
清理消化国有粮食企业新增财务挂账和其他不合理占用贷款办法的通知》(国办发〔1998〕21号)消化本金并归还利息外,其他省(区、市)新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款本金,暂不统一要求消化,实行本金挂账。但有条件的地方,应从现在起积极消化新增粮食财务挂账
和其他不合理占用贷款本金。
二、根据《国务院办公厅转发财政部等部门关于清理消化国有粮食企业新增财务挂账和其他不合理占用贷款办法的通知》(国办发〔1998〕21号)的有关规定,下列新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款实行中央财政和地方政府贴息:(1)人力不可抗拒原因造成的财产损失
;(2)尚未摊入损益的费用开支占用贷款;(3)经营性亏损;(4)政策性补贴未补挂账;(5)老政策性挂账停息前正常利息开支;(6)生产性固定资产占用贷款;(7)上述6项挂账在1998年6月的利息支出。下列新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款中央财政不予贴息
:(1)违反财经法规造成的损失;(2)人为原因造成的财产损失;(3)老经营性挂账和其他挂账正常利息开支;(4)其他部门挤占挪用增支利息;(5)按规定未列入损益的无法收回的应收账款;(6)粮食企业自行挤占挪用占用贷款;(7)其他部门挤占挪用占用贷款;(8)
建仓建罐占用贷款;(9)附营业务占用贷款。新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款项目和金额以审计署清查审计结果为准,分省(区、市)数额另行下达。
三、以上实行中央财政和地方政府贴息的新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款在1998年7~12月的应付利息,由中央财政负担。过渡期内的利息,由中央财政和地方政府共同负担。负担原则是:(1)中央财政对各地的贴息按核定期限逐年递减,中央递减的利息由地方政府
负担;(2)中央财政贴息递减最低到50%,地方承担贴息最多增加到50%。以上中央财政不予贴息的新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款的利息,由地方政府分清责任后由责任单位归还。分清责任的时间最迟不能超过1999年12月底。如果地方政府不落实还本付息责任,就
按国办发〔1998〕21号文件精神督促企业落实还贷计划,并按期支付利息。
四、根据各地财力状况、挂账数额大小和粮食产量等情况,中央财政对各地贴息逐年递减的期限确定为:
(1)根据国务院文件规定,北京、天津、上海、广东等四省(市),在3年内消化本金,利息也由地方负担。
(2)福建、云南、西藏、青海、宁夏等5省(区),中央财政贴息按5年逐年递减,每年递减20%,递减到50%为止;地方承担贴息每年递增20%,递增到50%为止。
(3)山西、浙江、广西、海南、重庆、贵州、陕西、甘肃、新疆等9省(区、市),中央财政贴息按8年逐年递减,每年递减12.5%,递减到50%为止;地方贴息每年递增12.5%,递增到50%为止。
(4)河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、江苏、安徽、江西、山东、河南、湖北、湖南、四川等13省(区),中央财政贴息按10年逐年递减,每年递减10%,递减到50%为止;地方贴息每年递增10%,递增到50%为止。
(5)在过渡期结束后,各地消化本金的年限也按上述规定期限执行。
五、各省(区、市)农业发展银行要将实行中央财政和地方政府贴息的新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款数额分解落实到具体企业,并与企业正常经营贷款分离,层层设立“新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款”专户。粮食企业也要设立“新增粮食财务挂账和其他不合理占
用贷款”专账,单独核算实行中央财政和地方政府贴息的新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款本金消化情况。专户划转金额以审计署清查审计结果为基础,扣除至划转之日实际已经消化数额后为专户初始金额。专户管理办法由中国农业发展银行会同有关部门另行制定下达。
六、划入专户的实行中央财政和地方政府贴息的新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款,由企业开户银行对粮食企业直接停息。中央财政与地方政府按专户实际余额和同期粮食收购贷款一年期利率计算,对农业发展银行补贴利息。中央财政负担的利息,由财政部在每季度第二个月底
之前预拨给中国农业发展银行总行;地方政府负担的利息,由省级财政部门负责统一筹措资金,在每季度第二个月底之前预拨给省级农业发展银行分行。中央财政和地方应贴利息年底清算,如地方不能按期拨付,中央财政将通过同地方清算扣回,拨付农发行。中央财政不予贴息的新增粮食
财务挂账和其他不合理占用贷款的利息,由地方政府和粮食企业分清责任,由责任单位归还。对贴息资金不落实的部分不再停息,其利息由企业摊入产品销售成本,从实现的销售收入中偿还。调整新增粮食财务挂账和其他不合理占用贷款处理政策的财务、会计处理办法由财政部会同有关部
门另行制定下达。



1999年7月27日

国务院关于深化改革加强基层农业技术推广体系建设的意见

国务院


国务院关于深化改革加强基层农业技术推广体系建设的意见
国发〔2006〕30号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  基层农业技术推广体系是设立在县乡两级为农民提供种植业、畜牧业、渔业、林业、农业机械、水利等科研成果和实用技术服务的组织,是实施科教兴农战略的重要载体。长期以来,基层农业技术推广体系在推广先进适用农业新技术和新品种、防治动植物病虫害、搞好农田水利建设、提高农民素质等方面发挥了重要作用。面对新形势、新任务,基层农业技术推广体系体制不顺、机制不活、队伍不稳、保障不足等问题亟须解决。根据《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》(中发〔2005〕1号)和《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》(中发〔2006〕1号)精神,现就深化改革,加强基层农业技术推广体系建设提出以下意见:
  一、改革基层农业技术推广体系的指导思想、基本原则和总体目标
  (一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,贯彻落实党的十六大和十六届四中、五中全会精神,围绕实施科教兴农战略和提高农业综合生产能力,在深化改革中增活力,在创新机制中求发展。按照强化公益性职能、放活经营性服务的要求,加大基层农业技术推广体系改革力度,合理布局国家基层农业技术推广机构,有效发挥其主导和带动作用。充分调动社会力量参与农业技术推广活动,为农业农村经济全面发展提供有效服务和技术支撑。
  (二)基本原则。坚持精干高效,科学设置机构,优化队伍结构,合理配置农业技术推广资源;坚持政府主导,支持多元化发展,有效履行政府公益性职能,充分发挥各方面积极性;坚持从实际出发,因地制宜,鼓励地方进行探索和实践;坚持统筹兼顾,与县乡机构改革相衔接,处理好改革和稳定的关系。
  (三)总体目标。着眼于新阶段农业农村经济发展的需要,通过明确职能、理顺体制、优化布局、精简人员、充实一线、创新机制等一系列改革,逐步构建起以国家农业技术推广机构为主导,农村合作经济组织为基础,农业科研、教育等单位和涉农企业广泛参与,分工协作、服务到位、充满活力的多元化基层农业技术推广体系。
  二、推进基层农业技术推广机构改革
  (四)明确公益性职能。基层农业技术推广机构承担的公益性职能主要是:关键技术的引进、试验、示范,农作物和林木病虫害、动物疫病及农业灾害的监测、预报、防治和处置,农产品生产过程中的质量安全检测、监测和强制性检验,农业资源、森林资源、农业生态环境和农业投入品使用监测,水资源管理和防汛抗旱技术服务,农业公共信息和培训教育服务等。
  (五)合理设置机构。按照科学合理、集中力量的原则,对县级农业技术推广机构实行综合设置。各地可以根据县域农业特色、森林资源、水系、水利设施分布和政府财力情况,因地制宜设置公益性农业技术推广机构。可以选择在乡镇范围内进行整合的基础上综合设置、由县级向乡镇派出或跨乡镇设置区域站等设置方式,也可以由县级农业技术推广机构向乡镇派出农业技术人员。畜牧兽医机构按照兽医管理体制改革的要求,合理设置。农村经营管理系统不再列入基层农业技术推广体系,农村土地承包管理、农民负担监督管理、农村集体资产财务管理等行政管理职能列入政府职责,确保履行好职能。
  (六)理顺管理体制。根据农业技术推广工作特点,建立健全有利于充分发挥基层农业技术推广体系作用的管理体制。县级以上各级农业、林业、水利行政主管部门要按照各自职责加强对基层农业技术推广体系的管理和指导。县级派出到乡镇或按区域设置机构的人员和业务经费由县级主管部门统一管理;其人员的调配、考评和晋升,要充分听取所服务区域乡镇政府的意见。以乡镇政府管理为主的公益性推广机构,其人员的调配、考评和晋升,要充分听取县级业务主管部门的意见;上级业务主管部门要加强指导和服务。
  (七)科学核定编制。根据职能和任务,合理确定基层公益性农业技术推广机构的人员编制,保证公益性职能的履行。县乡农业技术推广机构所需编制由各县结合实际确定,按程序审批。应确保在一线工作的农业技术人员不低于全县农业技术人员总编制的2/3,专业农业技术人员占总编制的比例不低于80%,并注意保持各种专业人员之间的合理比例。公益性农业技术推广机构人员编制不得与经营性服务人员混岗混编。
  (八)创新人事管理制度。改革用人机制,实行人员聘用制度,实现由固定用人向合同用人、由身份管理向岗位管理转变;坚持公开、公平、公正的原则,采取公开招聘、竞聘上岗、择优聘用的方式,选拔有真才实学的专业技术人员进入推广队伍,人员的进、管、出要严格按照规定程序和人事管理权限办理。完善考评制度,将农业技术人员的工作量和进村入户推广技术的实绩作为主要考核指标,将农民群众对农业技术人员的评价作为重要考核内容。改革分配制度,将农业技术人员的收入与岗位职责、工作业绩挂钩,落实对县以下农业技术人员的工资待遇倾斜政策。切实搞好农业技术人员的培训和继续教育,完善农业技术人员技术职务评聘制度,不断提高农业技术推广队伍的整体素质。
  三、促进农业技术社会化服务组织发展
  (九)放活经营性服务。积极稳妥地将国家基层农业技术推广机构中承担的农资供应、动物疾病诊疗以及产后加工、营销等服务分离出来,按市场化方式运作。鼓励其他经济实体依法进入农业技术服务行业和领域,采取独资、合资、合作、项目融资等方式,参与基层经营性推广服务实体的基础设施投资、建设和运营。积极探索公益性农业技术服务的多种实现形式,对各类经营性农业技术推广服务实体参与公益性推广,可以采取政府订购服务的方式。
  (十)培育多元化服务组织。积极支持农业科研单位、教育机构、涉农企业、农业产业化经营组织、农民合作经济组织、农民用水合作组织、中介组织等参与农业技术推广服务。推广形式要多样化,积极探索科技大集、科技示范场、技物结合的连锁经营、多种形式的技术承包等推广形式。推广内容要全程化,既要搞好产前信息服务、技术培训、农资供应,又要搞好产中技术指导和产后加工、营销服务,通过服务领域的延伸,推进农业区域化布局、专业化生产和产业化经营。要规范推广行为,制定和完善农业技术推广的法律法规,加强公益性农业技术推广的管理,规范各类经营性服务组织的行为,建立农业技术推广服务的信用制度,完善信用自律机制。
  四、加大对基层农业技术推广体系的支持力度
  (十一)保证供给履行公益性职能所需资金。要采取有效措施,切实保证对基层公益性农业技术推广机构的财政投入。地方各级财政对公益性推广机构履行职能所需经费要给予保证,并纳入财政预算。其中,对乡镇林业工作站承担的森林资源管护、林政执法等公益性职能所需经费也要纳入地方财政预算。中央财政对重大农业技术项目推广和经济欠发达地区的推广工作给予适当补助。各地要统筹规划,在整合现有资产设施的基础上,按照填平补齐的原则,加强基础设施建设,改善基层农业技术推广条件。
  (十二)完善改革的配套措施。要用改革的思路和办法,解决建立新型基层农业技术推广体系中遇到的问题。对重大农业科技成果转化等项目可实行招投标制,鼓励各类农业技术推广组织、人员和有关企业公平参与投标。鼓励农业技术人员自主创业。对他们创建经营性技术服务实体,可以优惠使用原乡镇推广机构闲置的经营场地,并享受现行政策规定的有关税收优惠。
  (十三)妥善分流和安置富余人员。对基层农业技术推广体系改革中分流的农业技术人员,要积极稳妥地做好分流和安置工作。在鼓励和支持富余人员自主创业的同时,要积极探索多种分流和安置渠道,帮助他们重新就业。凡与原农业技术推广机构建立聘用合同、劳动合同关系的,要依法做好合同的变更、解除、终止等工作,符合条件的要依照国家有关规定支付经济补偿金,并纳入当地社会保障体系,及时办理社会保险关系转移等手续,做好各项社会保险的衔接工作。
  五、切实加强对基层农业技术推广体系改革工作的领导
  (十四)切实加强领导,搞好协调配合。基层农业技术推广体系改革事关农业农村经济发展全局,涉及面广,政策性强。地方各级人民政府要高度重视,把这项工作纳入重要议事日程,政府主要领导要亲自抓,及时研究解决改革中的重大问题。各有关部门要统一思想,明确分工,做好机构编制、人员安置、财政保障、基建投入、科技项目支持等工作。
  (十五)认真制订方案,精心组织实施。国务院有关部门要加强对改革的指导,具体由农业部会同水利、林业、编制、人事、发展改革、财政、税务、科技、劳动保障等部门负责。各级财政要对改革提供必要的经费支持。各省、自治区、直辖市人民政府要在深入调查研究的基础上,制订推进基层农业技术推广体系改革工作方案,指导县(市)制订改革实施方案。各县(市)的实施方案要报省级人民政府审批,省级工作方案报国务院备案。各地要在2006年底前完成方案的制订和准备工作,2007年初开始组织实施。各地区和有关部门要加强对改革重点环节的组织指导,做好动员部署、竞聘上岗、分流人员、检查验收、巩固提高等工作。基层农业技术推广体系改革应在2007年底前基本完成。
  (十六)坚持以人为本,确保改革顺利进行。地方各级人民政府要引导广大农业技术人员充分认识改革的重要性和必要性,进一步发扬心系农民、献身农业、服务农村的优良传统,主动投身改革,找准新的定位,争取更大作为。要切实做好深入细致的思想政治工作,把握好改革的力度和进度,协调好各方面利益,调动好各方面积极性,确保改革顺利进行。
国务院
                          二○○六年八月二十八日